old rich 的優勢 （１）陸羽仁

old rich 的優勢 （１） 2008/4/30 上午 08:54:04 網誌分類: 經濟

美股在議息前夕微跌，道指跌３９點，收報１２８３１點，美股這一轉在１２８０００點上下牛皮，尋求突破，唔知減息後向南走還是向北走呢？美元走勢好硬，搞 到外幣普遍疲弱，油價金價下跌，睇嚟匯市及商品市場在炒美元減息週期完結，要睇埋聯儲局議息後的聲明，或有方向，若美元轉強，將有利美股再向上反彈。 　　早兩日elainejeffy問起我好唔好賣咗自己間自住樓等跌市，我建議佢唔好咁做，引起一番討論，我想將個話題從買樓擴闊到投資。網友BB講到買樓放租遇上租霸的苦處，佢話自己全盛時期有八間樓，後來一場沙士，租客不是搬走就是無交租，做業主的慘事一籮籮。 　　我不能不同意BB的 意見，管理出租物業的確好麻煩，陸羽仁自己都有經驗，有家族的商舖租客一走了之，去法庭搞了大半年才可以收番間舖，租客欠租的經驗當然少不了，所以我同意 出租物業，不如買股票乾手淨腳，但我亦有兩個註腳，第一，如果只是講自住物業，就根本不存在放租的問題。第二，買樓收租雖然麻煩，但買咗樓一般都唔會咁快 沽，例如你０３年買咗間樓，即使中間遇上租霸，有一段時間收唔到租，但你都可能未沽，到而家仍然揸住。但假如你在０３年買了１元多２元一股的中石油 （００８５７），你估你又揸唔揸到現在呢？陸羽仁有個死黨自命係「長揸派」，佢買了６元一股的國壽（０２６２８），但升咗一倍時就放咗。所以買樓係比較容 易揸長啲，減少一般人炒炒吓進進出出的欲望。 　　網友YY太睇完我篇文，自己寫了一篇叫Old rich（過去富有人家）的網誌，頗能講出我的意思，請不要介意我引述一下，佢話「陸sir , 這2篇"沽樓" 是十分好之分析, 如果有年輕人, 20多歲看了, 記住, 對將來的他好有幫助,因為他會經歷多幾個股及樓的低潮. 我地40多了. 見多一個半個循環把握不到, 就快要收檔, 用保本方案, 等退休了。」 　　YY太話佢在2006年後聽了好多個30多歲的專業人士，於2003年買了2至3層樓投資, 或是買了中石油， 新鴻基地產（０００１６）等優質股，到 2007年大賺的真人真事，細問一下，他們的背景都十分相像，都是父母是生意人，自小住半山或九龍塘，上大學及出國留學，他們都是得家人指點,經濟有循環，人棄我取，樓是有需求，閒錢不用怕去買吓，他們不約而同有Old rich的父母，他們是上一代的生意人，教導子女一些投資理財的經驗，令下一代一生受用不盡。. YY太話，一般散戶的父母好多是也一生的老散，高買低沽，盲目工作儲錢，高買再低沽，不能給子女財金教育的優勢。散戶沒有身經百戰的富父母，可以分享財金經驗，但好幸運而家他們可以上blog，陸sir可幫好多人走出這個父子的循環，接觸到一班有優勢的較富有人家的理財思維，可以令我們更進一步。有陸sir，這兩篇文，正是一個好好的教材，一生受用。 陸羽仁先多謝YY太 的謬讚，但她的確講出我的心意，好多年青人有錢唔係使哂就係賭哂，一年去四次日本，買各種電玩，經常餐搵餐食餐餐清，仲要借好多咭數，甚至講要借咭數去 「投資」一舖博盡，散戶咁樣搞法，想唔窮都幾難，只期望睇吓報紙俾佢一個冧巴，由一毫子一股升到１０元，送幾百萬俾佢駛，助佢一朝脫貧，我只能勸一句： 「醒吓啦！」股市各種本地鱷、老外鱷，就係佈吓大小陷阱，專捉想一朝發達的老散，你死十個當五雙o架咋。 我叫大家買一間自住樓，或者唔好太輕易賣出自己的自住樓，唔係話我好睇好香港的樓市，而係認為揸住間樓個個月要供，咁樣係最好焗年青人儲錢的方法，另外亦唔係太想你沽樓突然有大筆現金，經驗未夠就全數投入股海，過兩三年才發覺自己得番個桔，根住鬧政府無幫你。 所謂Old rich的 教導，其實簡單到一句話講哂：「低價買入長揸」，即係買股買樓盡量唔好出出入入，長揸睇十年八戴，就係咁簡單。陸羽仁為愛妻操盤，買股作長線投資，在去年 ８月、今年１月、今年３月大跌的日子，都有入市，有錢分開慢慢買，只在最恐慌時買，基本上只買不沽，亦叫佢唔好去睇股價，買完可能跌多５０００點、１萬點 都得，邊個敢包唔會出現熊２、熊３、熊４、甚至熊９的市道，我只知道若老婆聽我講，揸住這些股票１０年，當有可觀回報。你問我建唔建議佢沽，我話若個市升 到好顛時，都可以沽番部份貨出街，集啲資等低位有子彈吸貨，但唔沽亦無壞。 陸羽仁個阿媽實際上唔係好Rich，但心態幾old rich， 佢第一樣教我要儲錢，第二樣教我要長線投資，唔好炒吓吓，這些觀念我自細已入哂腦，後來大個才發覺，好多有錢人都係咁樣錢搵錢，所以就走出來反覆同大家講 吓。各位網友若能保持只在低位吸納，買入好股作長線投資，升少少唔係咁易就走，升到好顛時才沽一部份，咁樣就唔買樓去買股都得，但我只能講句：「問誰能做 到？」 　　另外寄語YY太，一般家庭的孩子，雖無爸媽教理財，但出身環境艱苦，較有外向的海洋性格，鬥心較強，我見到好多事業成功人士，都是較窮苦家庭出身的孩子，這是爸媽無意中給他們的另類天賦，相比之下，old rich之家的孩子易有中等成就，但他們自細不愁衣食，未捱過苦，性格唔夠堅強，長大後較難成為最強者，可能上天也是公平的，有一得必有一失嘛。

沽樓等跌市？（２）陸羽仁

沽樓等跌市？（２） 2008/4/29 上午 09:54:59 網誌分類: 經濟

期指結算前夕，美股道指略回，跌２０點，收報１２８７１點，睇嚟港股結算上落幅度未必太大。 　　昨日講起「沽樓等跌市」的風險，睇完網友的回應，我恐怕網友誤會我講今年樓市一定升，其實我在講持有樓宇是一個長線投資，要有較長線的看法，起碼也是兩三年的事，主要不是講短炒作的起伏，短線樓市上落的分析，只是作為一個次要的參考。 網友Sun的回應很有意思，值得大家細讀，佢話：「我想回應陸Sir"沽樓等跌市"之看法，我覺得如果自問自已炒股票是敵不過"貪婪和恐懼", 則陸Sir的觀點頗正確, 可是, 如果你能不犯陸Sir所講的兩大錯誤---1」 炒股時的"貪婪和恐懼", 及 2」沒有儲錢的自制力, 要靠供樓強迫---那麼, 我認為套樓等買股是好主意。舉一例子, 我友人最近以$530萬沽了2001年以$330萬買入的一手盤, 升值60%, 似乎比買股好, 但他持貨7年, 實際是每年回報率只有7%, 還是因為去年九月急升才有這每年7%的成績, 如果以07年九月價去計, 算他持貨6年, 根據當時同類盤的成交價, 只有$310萬, 每年回報率只有5%。可是, 假如你在2002年"不幸地"以一個不靚的價, $95元買了飽受次按困擾的匯豐, 現價我算它$130元, 每年回報率也有7%, 而且, 匯豐股息有4-5厘, 是完全入袋的, 而租金回報雖然也可說有4-5厘, 但郤未扣除放租的成本("全包"費用, 維修, 買樓及放租佣金, 稅項), 而風險(租不出, 租霸, 兇案)亦高於買大藍籌股票。我只是以買了表現欠佳的匯豐作例子, 如果你買的是巨型國企如中石油, 中移動, 至今回報數以倍計, 買樓又豈能及? 當然, 如果閣下敵不過陸Sir所說的"貪婪和恐懼", 那麼你持有匯豐, 很可能早已低位憤而沽貨, 而持有樓宇, 則縱使SAR時期都可能會"焗"你持貨。」 陸羽仁在某意義上同意阿Sun的意見，雖然表面看佢無計買樓的槓桿，若計埋槓桿，買３３０萬元的樓只需三成即９９萬元的首期，７年賺２００萬，以本金計回報率是２０２％。但阿Sun講得對，如果唔係計匯豐，係計中移動或中石油，買股票回報又會高好多。 我 相信大家都記得，我話自己寫文係從眾，用八二分，社會上有兩成係叻仔，有八成係凡人，叻仔唔使教，只要教凡人，所以我寫文好多時係針對嗰八成凡人，唔係寫 俾兩成叻仔睇。而現實上那兩成叻仔中，可能有１０％有超高的心理素質，可以完全戰勝貪婪和恐懼，成為大富大貴之人，這也是小量白手出身靠博起家的富豪發跡 歷程。不過股市亦專收叻仔，也有大量叻仔埋骨於股海中，部份人曾一度風光，但結果衰收尾，或許這種大起大落，就係好賭者的人生樂趣。 但 其餘八成凡人買股，絕大多數時候敵不過貪婪和恐懼，買股多數騰騰雞雞，貴時追，平時沽，長期埋單計數，買股賺賺蝕蝕得過桔，所以我就話不如買樓啦，主要都 唔係睇樓市而家的大勢（以中小型樓計，現時樓價不高不低，以經濟發展和匯價計屬合理水平），而係睇大多數人投資的能力和習慣，持有樓宇係一個笨方法，讓大 多數的凡人，可以較易達到彼岸。 　　若果你唔知自己係叻仔定係凡人，例如日前問問題的elainejeffy， 可以睇吓自己過去買股的住績，計清楚條數，睇吓咁多年買股賺多定蝕多，累積回報有多少，咪知自己係邊類人。若無買股經驗，或者輸多贏少，或都贏埋平均一年 都無１０％平均回報，咁樣就當自係凡人好啦。記住要計過去咁耐「累積」數字，唔好只計贏唔計輸，同埋要將本金鈎出來，你不斷把人工投入去炒股，累積的錢只 係本金，唔係贏錢。若計完往績將自己分類成叻仔，就可以多炒作，若是凡人，就多投資，買樓係一個笨笨地的長線投資方法。 這裏想再講講yy太留言，佢話：「你今天之blog道出了好多小生意人(好彩的)的心聲 "經營幾十年,生意賺不了多少, 但買了一店舖出租可以養老."我會好好計劃看時機買入工商單位. 我都好想買地舖,但而家太貴了.因為可能十來年後, 我埋單計數, 可能都是供了物業養老!做生意是三更貧, 五更富的人生呀！而您對樓及股之取捨, 正正是yy生及我放棄了2005買大陸樓, 買了港股但投資方法不好, 而打回原形的景況. 如果早2-3年識您,我地的歷史,會改寫, 但現在都未為晚.。多謝陸sir花這麼多時間寫blog. 您真的幫了好多人. 感謝。」 放 一個長線角度看１０年以上，一個地方的股市和樓市，會和當地的經濟發展同步，但短期１、２年看，股市和樓市、特別是股市，就如用狗帶拖著的頑皮小狗一樣， 不是跑過籠向前，就是跑太慢落後。大陸經濟未來十年還會每年以７％以上增長，只要不是在太貴時買股買樓，死揸十年會有大收穫，未來的大陸，就如過去９７前 ２０年的香港那樣，仍處於高增長期。香港現在的經濟已比較成熟，未來增長較慢，每年有３％、４％已不錯了，所以買樓買股要睇啱時機（買紅色股的角度不一 樣），但yy太若做生意能自己供得起舖，在香港買舖也不錯，自用無放租的煩惱，而且商舖少折舊，１０、２０年過後，供滿間舖，將來靠收租也可以達到財務自由了，但要靠炒股１０年、２０年達到財務自由，難度大好多。所以對凡人來說，炒股只是小注怡情吧！

沽樓等跌市？（１）陸羽仁

沽樓等跌市？（１） 2008/4/28 上午 09:49:40 網誌分類: 經濟

股市回復少少生氣，令人對樓市前景都睇番好啲啲，週末聽銀行界老友講，呢幾個月豪宅無運行，但中小型單位市道唔太差，都維持到一定的二手成交，唔係一個跌市，你計埋去年第４季本地樓市急升的因素，呢一兩個月樓市微微落，只能算是急升之後的整固而矣。 　　網友elainejeffy問我好唔好賣樓等跌市，佢話：「陸sir，有一個問題我諗咗好耐都唔知點好，希望你可以俾d意見。我而家有一層樓放緊，帳面大概有60-70萬利潤，不過放左之後要租返一層。由於低利息期既關係，租屋會貴過現時供樓，如果每月供款還本金既錢當作儲存既話，租樓一個月就要俾多5千蚊出黎，即係一年會俾多6萬蚊。問題就係... 1) 如果股市現在係熊二期既話，熊三出現既時候我怕會拖低樓市，浪費咗今次高沽遲吓低買既機會。 2) 但係如今上証綜指3千點大陸政府高調救市，如果上証守得住3千點，那恆指破2萬既機率會唔會好細呢? 3) 如今樓市中線前景好似幾樂觀，人工加，租金加，通脹升，低息，負利率，地產商惜貨而賣，建築緊既樓宇又下降緊，即係供應少咗，需求多咗。就咁睇樓市又好似仲有得升吓啵，就算唔升都唔洗咁快賣住啵。期望你既回覆，各位師兄都可以俾d意見，謝謝。」 elainejeffy這種賣樓等跌市的心態，在股民、以至業主心中非常普遍，或者我可以分幾個層次答。 第一，散戶買樓長線賺錢容易過買股。Peter Lynch都 講過呢個道理，話佢見過好多美國人買樓賺錢，較少人買股賺錢，買樓者多數隨著收入增加，細樓換大樓，最後到退休時有一間價值極高的大屋，累積大筆財富。我 話呢個道理在香港一樣好啱，好多人打一世工，最後剩下來唯一的財產就係一間樓，或者做一種小生意，幾十年後生意好似無乜錢賺，但賺咗間舖，咁都已經好叻， 因為出租舖都足夠養老有餘。樓是不動產，較難沽出，逼人做較長線的投資，無咁易在跌市或「疑似跌市」中沽出，揸住間樓守得過低潮，最後大市反覆向上，就有 數以倍計的利潤。但若你買了股票，想沽出十分容易，一個電話就搞掂，你好易受貪婪和恐懼所左右，見到少少利潤想走，或者一有跌市即閃，但跌到底時你又未必 敢去買番。散戶投資出出入入，住往掌握唔到好時機，不如唔出入好過。另外，普通人比較大駛，賺幾多駛幾多，買樓之後要供，逼你儲錢，逼你死坐，逼你長線投 資，對散戶較有利。 　 　第二，買樓有槓桿。你買一間２００萬元的樓，放低三成６０萬首期，借１４０萬，即係用６０萬去做２００萬的投資，有非常大的槓桿，你買股票除非借孖展或 炒衍生工具（如窩輪），否則沒有這麼大的槓桿；但你買股票用槓桿去炒風險很大，股票一跌，證券行會要求你補倉，你補唔到就斬倉，好易把本金輸清。你買樓遇 上跌市，即使變成負資產，只要你定期供樓，銀行不會咁身痕走去斬你倉，所以買樓有一個較「安全」的槓桿。反觀賺錢時，若買股不用槓桿，買樓買股相比，你攞 ６０萬去買樓，樓價升三成你賺６０萬，但攞６０萬去買股，股票升三成你賺１８萬，條數差好遠。 　 　第三，要捕捉最高點出貨、最低點入市好難。你想高價沽樓，低位買番，唔係咁易，歷史上香港樓市最易捉的高位係９７年，我識部份人在那時都沽了樓，但好多 係「符碌」所致，係政治上唔睇好香港，想移民調走資產之類，才去沽樓。而有些沽了樓者見９８年跌到咁上下，又去追番，最後都係輸。在一般情況下，樓市的頂 部唔係咁易睇到，elainejeffy現在以為是「熊三」要到走去沽樓，衰起上來只是在中間位沽咗，樓市不跌再升，間樓兩三年再升多６０、７０萬，你仲 要每月俾多５０００元租樓，一出一入，條數好惡計。買咗樓揸長線唔係唔可以沽，如果你嗰間係自住樓，最好去到你認為好離譜的高價才去沽，「離譜」兩個字， 同「升咗」、「賺咗」唔同，而家中小型住宅，好多和９７年高峰價仲低三成以上，未到離譜、升到顛的地步。 　　第四，若非出現elainejeffy講的大熊市，我又未睇到樓價會大跌。利息又低，市民供樓承受力充足，香港政府唔肯定期賣地，地產發展商又怕蝕底唔願放低大筆按金去鈎地，土地供應不足，發展商十分惜貨，咁環境樓市不易大跌，你睇elainejeffy的例子就知，供完每月要貼５０００元去租樓，咁倒掛係吸引人買樓唔係沽樓，雖然低息唔會永遠持續，說不定明年就開始加息，但到美國加息時，經濟環境又改善，人們也未必怕加息了。 　　所以簡單去講，elainejeffy想而家高沽等樓市跌吓去低買，係一種出入的心態，並不是對待長線投資的應有態度，散戶睇市不如大戶，自己以為睇到市場的高低點去出入，好易就放咗好的投資。到發覺睇錯時，更可能用套現的錢去追樓追股，在高位追入風險更大，所以我建議elainejeffy都係坐吓貨啦，「坐看雲起時」吧。

基 金 、 股 票 、 公 積 金 三 路 出 擊

基 金 、 股 票 、 公 積 金 三 路 出 擊
年 博 10% 回 報 提 早 退 休

周 先 生 與 女 朋 友 劉 小 姐 從 事 護 士 行 業 多 年 ， 由 於 每 日 都 需 要 面 對 沉 重 的 工 作 壓 力 ， 所 以 希 望 提 早 退 休 ， 享 受 生 活 ， 故 積 極 為 提 早 退 休 做 好 準 備 。 理 財 專 家 指 ， 以 周 先 生 與 劉 小 姐 的 薪 金 、 資 產 及 公 積 金 總 值 ， 只 要 適 當 地 調 配 投 資 ， 便 可 圓 提 早 退 休 夢 。 　 記 者 ： 張 德 遜 　 攝 影 ： 程 志 遠

讀 者 周 先 生 及 女 朋 友 劉 小 姐 ， 現 年 分 別 37 及 33 歲 ， 從 事 護 士 工 作 ， 他 們 只 有 投 資 基 金 的 經 驗 ， 從 未 碰 過 股 票 ， 周 先 生 解 釋 ： 「 自 己 從 事 護 士 行 業 ， 工 作 好 忙 ， 根 本 冇 時 間 留 意 股 價 上 落 ， 加 上 又 不 懂 怎 樣 買 賣 股 票 ， 完 全 不 明 白 為 何 會 升 會 跌 ， 所 以 沒 有 買 過 股 票 。 不 過 我 都 想 試 ， 所 以 想 請 專 家 意 見 。 」
劉 小 姐 表 示 ： 「 其 實 都 是 去 年 初 才 開 始 接 觸 基 金 ， 朋 友 建 議 買 豐 新 興 動 力 基 金 ， 便 和 男 朋 友 銀 行 投 資 隻 基 金 ， 後 來 銀 行 理 財 顧 問 又 推 介 多 兩 隻 基 金 ， 結 果 我 再 多 買 生 環 球 平 穩 增 長 基 金 及 聯 博 美 元 收 益 基 金 ， 但 兩 隻 基 金 一 年 的 回 報 並 不 算 理 想 。 」
由 於 護 士 工 作 壓 力 大 ， 所 以 周 先 生 及 劉 小 姐 都 希 望 能 提 早 退 休 ， 周 生 說 ： 「 自 己 希 望 50 歲 退 休 ， 而 女 朋 友 就 打 算 再 早 一 點 ， 想 提 早 到 40 歲 退 休 ， 由 於 現 時 所 住 的 物 業 已 經 供 滿 ， 亦 不 考 慮 會 有 小 朋 友 ， 加 上 冇 家 庭 負 擔 ， 所 以 預 計 退 休 後 ， 每 人 每 月 維 持 1 萬 元 退 休 生 活 費 已 經 足 夠 。 」
兩 人 希 望 透 過 現 有 基 金 及 股 票 投 資 ， 加 埋 每 月 額 外 投 資 1 萬 元 及 累 積 滾 存 的 公 積 金 ， 為 日 後 的 退 休 生 活 作 準 備 ， 希 望 理 財 專 家 能 給 予 投 資 建 議 ， 助 他 們 達 成 退 休 目 標 。

個 案

個 案 ： 劉 小 姐
年 齡 ： 33 歲
職 業 ： 註 冊 護 士
月 薪 ： 3.7 萬
資 產 ： 現 金 20 萬 、 基 金 9 萬 及 公 積 金 80 萬
物 業 ： 共 同 擁 有 一 個 供 滿 物 業
每 月 投 資 金 額 ： 1 萬
目 標 ： 希 望 40 歲 退 休 ， 期 望 退 休 後 每 月 生 活 費 1 萬

個 案 ： 周 先 生
年 齡 ： 37 歲
職 業 ： 註 冊 護 士
月 薪 ： 3.7 萬
資 產 ： 現 金 30 萬 、 基 金 8 萬 及 公 積 金 100 萬
物 業 ： 共 同 擁 有 一 個 供 滿 物 業
每 月 投 資 金 額 ： 1 萬
目 標 ： 希 望 50 歲 退 休 ， 期 望 退 休 後 每 月 生 活 費 1 萬

投 資 分 析
退 休 投 資 不 宜 涉 高 風 險

CFPCM 認 可 財 務 策 劃 師 林 昶 恆 表 示 ， 周 先 生 及 女 朋 友 劉 小 姐 分 別 計 劃 於 50 歲 及 40 歲 退 休 ， 預 計 二 人 日 後 退 休 生 活 費 合 共 2 萬 元 ， 由 於 二 人 的 財 政 完 全 獨 立 ， 故 建 議 各 自 負 擔 一 半 的 退 休 生 活 費 ， 即 1 萬 元 。
現 年 37 歲 的 周 先 生 期 望 50 歲 退 休 ， 即 距 離 退 休 目 標 尚 有 13 年 ， 以 現 時 每 月 1 萬 元 的 生 活 費 為 基 準 ， 計 及 每 年 平 均 通 脹 4% 以 及 退 休 後 投 資 回 報 6% ， 假 設 周 先 生 壽 命 至 85 歲 ， 即 要 應 付 35 年 的 退 休 生 活 ， 其 50 歲 退 休 時 需 要 有 515.3 萬 元 ， 才 足 夠 安 享 晚 年 。
建 議 周 先 生 將 手 頭 現 金 預 留 8 萬 元 作 應 急 錢 ， 餘 下 22 萬 元 長 線 投 資 股 票 、 已 有 的 8 萬 元 基 金 繼 續 投 資 ， 另 每 月 額 外 投 資 1 萬 元 ， 再 加 上 100 萬 元 公 積 金 及 每 月 3000 元 公 積 金 新 供 款 ， 以 每 年 10% 回 報 率 計 算 ， 13 年 後 便 可 滾 存 達 862.2 萬 元 ， 足 夠 退 休 金 額 有 餘 。
至 於 33 歲 的 劉 小 姐 就 計 劃 提 早 到 40 歲 退 休 ， 同 樣 以 現 時 每 月 1 萬 元 生 活 水 平 作 為 基 準 ， 每 年 平 均 通 脹 4% 及 退 休 後 投 資 回 報 6% ， 假 設 至 85 歲 壽 命 ， 需 要 面 對 45 年 的 退 休 生 活 ， 其 40 歲 退 休 時 需 要 有 481.8 萬 元 才 夠 退 休 所 需 。

投 資 時 間 過 短 須 加 碼

建 議 劉 小 姐 將 手 頭 現 金 預 留 8 萬 元 應 急 錢 ， 餘 下 12 萬 元 長 線 投 資 股 票 ， 現 有 的 基 金 投 資 稍 作 調 配 可 繼 續 保 留 。 由 於 劉 小 姐 距 離 退 休 目 標 只 有 7 年 ， 若 每 月 只 額 外 投 資 1 萬 元 ， 年 回 報 須 超 過 20% 才 能 達 標 ， 太 過 不 切 實 際 ， 而 且 風 險 過 高 ， 投 資 目 標 年 回 報 率 應 設 為 10% 較 為 合 理 。
按 此 計 算 ， 劉 小 姐 每 月 月 供 投 資 金 額 須 加 碼 至 2.1 萬 元 ， 預 計 7 年 後 月 供 部 份 可 以 滾 存 至 254 萬 元 ， 計 及 現 有 一 筆 過 基 金 及 股 票 投 資 ， 以 及 公 積 金 滾 存 所 得 ， 7 年 後 可 達 487.1 萬 元 ， 剛 剛 能 夠 應 付 45 年 的 退 休 生 活 （ 表 1 ） 。

建 議 組 合 ： 一 筆 過 投 資
股 票 -- 買 高 息 股 票 回 報 10%

建 議 各 自 預 留 8 萬 元 作 應 急 錢 ， 周 先 生 及 劉 小 姐 分 別 餘 下 22 萬 元 及 12 萬 元 ， 可 平 均 投 資 豐 （ 005 ） 及 港 交 所 （ 388 ） ， 前 者 一 年 派 息 四 次 ， 年 息 率 超 過 5 厘 ， 而 後 者 的 派 息 率 亦 有 3.2 厘 ， 預 計 兩 者 每 年 回 報 10% （ 表 2 ） 。

基 金 -- 美 元 貶 值 拖 累 基 金 表 現

周 先 生 及 劉 小 姐 同 時 持 有 3 隻 基 金 ， 分 別 是 豐 新 興 動 力 基 金 、 聯 博 美 元 收 益 基 金 及 生 環 球 平 穩 增 長 基 金 ， 現 值 8 萬 及 9 萬 元 。
建 議 集 中 火 力 主 攻 豐 新 興 動 力 基 金 作 長 線 投 資 ， 該 基 金 主 力 投 資 金 磚 四 國 ， 即 巴 西 、 俄 羅 斯 、 印 度 及 中 國 四 個 新 興 市 場 ， 由 於 彼 此 相 關 系 數 較 低 ， 故 能 追 求 高 回 報 的 同 時 ， 亦 達 到 分 散 風 險 效 果 。
至 於 聯 博 美 元 收 益 基 金 及 生 環 球 平 穩 增 長 基 金 ， 前 者 受 美 元 貶 值 影 響 ， 拖 低 回 報 ， 後 者 則 是 平 衡 型 股 債 混 合 基 金 ， 長 線 投 資 回 報 較 純 股 票 基 金 為 低 ， 故 兩 者 皆 可 換 走 （ 表 3 ） 。

月 供 基 金 -- 新 興 市 場 、 中 小 企 潛 力 高

商 品 價 格 高 企 ， 白 金 出 產 國 之 一 的 南 非 受 惠 不 淺 。 　 資 料 圖 片

建 議 月 供 基 金 以 新 興 市 場 為 主 ， 主 攻 中 國 、 歐 非 中 東 及 拉 丁 美 洲 市 場 ， 佔 整 體 組 合 的 55% ， 餘 下 分 別 投 資 中 小 型 企 業 基 金 及 能 源 基 金 ， 分 別 各 佔 30% 及 15% ， 預 期 每 年 目 標 回 報 10% 。 參 考 所 選 基 金 的 10 年 平 均 度 化 回 報 ， 大 部 份 都 有 10% 以 上 的 回 報 ， 合 乎 投 資 回 報 預 期 （ 表 4 ） 。
‧ 施 羅 德 環 球 基 金 系 列 - 環 球 能 源
該 基 金 主 要 投 資 環 球 上 市 能 源 公 司 ， 受 惠 中 國 及 印 度 發 展 中 國 家 對 石 油 的 持 續 需 求 ， 國 際 油 價 屢 創 新 高 ， 環 球 能 源 基 金 前 景 樂 觀 看 漲 ， 該 基 金 過 去 一 年 急 升 47.4% ， 過 去 10 年 的 年 度 化 增 長 為 12.2%
‧ 摩 根 富 林 明 新 興 歐 洲 、 中 東 及 非 洲 基 金
歐 非 中 東 基 金 主 要 投 資 俄 羅 斯 、 南 非 及 中 東 市 場 ， 俄 羅 斯 及 中 東 蘊 藏 全 球 石 油 量 達 八 成 ， 而 南 非 則 擁 有 豐 富 的 礦 產 如 白 金 ， 在 商 品 價 格 持 續 高 企 下 ， 其 投 資 前 景 吸 引 ， 該 基 金 過 去 5 年 的 年 度 化 回 報 近 四 成 。
‧ 美 林 拉 丁 美 洲 基 金
拉 丁 美 洲 基 金 主 要 投 資 巴 西 市 場 ， 以 美 林 拉 丁 美 洲 基 金 為 例 ， 超 過 七 成 的 投 資 在 巴 西 ， 該 國 擁 有 豐 富 的 能 源 、 農 產 品 及 礦 產 ， 隨 商 品 價 格 不 斷 上 升 ， 美 林 拉 丁 美 洲 基 金 今 年 表 現 理 想 ， 年 初 至 今 錄 得 6.5% 升 幅 。 過 去 10 年 的 年 度 化 增 長 為 17.6% 。
‧ 霸 菱 國 際 傘 子 基 金 - 香 港 中 國 基 金
雖 然 該 基 金 年 初 至 今 下 跌 20.8% ， 但 市 場 仍 然 看 好 中 國 未 來 增 長 前 景 ， 投 資 者 可 透 過 平 均 成 本 法 減 低 風 險 ， 該 基 金 過 去 10 年 的 年 度 化 回 報 達 21.6% 。
‧ 美 林 環 球 小 型 企 業 基 金
基 金 主 要 投 資 在 北 美 、 歐 洲 及 遠 東 等 已 發 展 市 場 的 小 型 企 業 ， 但 亦 會 投 資 全 球 發 展 中 市 場 的 公 司 ， 該 基 金 過 去 10 年 的 年 度 化 表 現 為 18.3% 。

保 險 -- 危 疾 年 輕 化 宜 加 大 保 額 現 時 周 先 生 及 劉 小 姐 分 別 持 有 兩 份 危 疾 保 險 ， 保 障 額 分 別 78 萬 及 40 萬 元 ， 一 般 而 言 ， 危 疾 保 障 額 是 以 投 保 人 患 病 後 兩 至 三 年 的 生 活 費 計 算 。 現 時 患 上 危 疾 出 現 年 輕 化 情 況 ， 而 女 性 亦 較 男 性 較 多 病 ， 建 議 劉 小 姐 可 加 大 危 疾 保 障 額 。 據 保 險 業 人 士 指 ， 現 時 一 份 20 萬 元 女 性 危 疾 保 險 ， 以 33 歲 投 保 年 齡 計 算 ， 保 障 期 至 100 歲 ， 每 年 保 額 約 2600 元 。

加息周期買樓收租3大要點

樓市表現暢旺，銀行按揭優惠層出不窮，加上放寬租管，吸引投資者積極入市吸納優質物業。地產界人士指出，買樓收租作長線投資，既有即時回 報又可賺取資產升值，但上周五各大銀行加息四分之一厘後，買樓收租一定要識計數，包括在加息周期的長短期實際租金回報。另外，亦要考慮物業租值潛力及租金 承接力等因素。

本港連租約物業成交持續上升，銀行亦逐漸改變過往保守的態度，提供接近一般樓按的息率優惠。現時銀行一般樓按息率可低至P-2.775厘，而連租約按揭息率亦達P-2.6厘。個別按揭公司更低至P-2.775厘，與一般樓按息率無異。

地產界人士認為，連租約物業成交數字理想，反映投資者對本港樓市充滿信心，有助帶動物業租金未來升幅。

1.計算各項開支

要把握入市時機，亦要作出準備，首先了解何謂租金回報率，最簡單的方法是把年租金與樓宇價值相除，以年租金5萬元，物業價值為100萬元為例，租金回報率便是5%，若是租金收入愈高，樓價維持不變，租金回報率便會愈高。

但現時大部分出租物業都是採用全包形式，業主需為租客支付管理費、差餉及維修費等雜項支出，若以十二個月租金收入計算回報，並不能實際反映物業的真實回報。業界人士建議以十個月租金計算，餘下兩個月租金作為雜項費用，計算回報率較為準確。

2.加息削弱回報

持有物業出租或買樓收租，租金回報計算亦有不同。前者以購買物業時價格計算，後者則以單位市價計算回報。

假設某單位的買入價為500萬元計算，年租金是20萬元，其回報率便是4%。

若把單位以400萬元出售，有意購入單位並出租的買家，便應以400萬元作指標，而非500萬元，回報率是5%。

在加息周期，需注意增加的利息支出。以物業價500萬元為例，年租金為30萬元，雜費開支4萬元，若按揭息率加1厘至3.2厘，每年利息開支便由123,696元增至135,516元，而淨租金的回報便由136,304元下降至124,484元，減幅達8.7%。

3.約滿調高租金

美聯物業副主席張錦成表示，步入加息期，投資者買樓收租，按揭供款勢必增加。本港各大銀行今次加息四分之一厘，相信對供樓人士不會構成太大影響。以樓按貸款100萬元供款期二十年為例，每月供款由5,154元增至5,274元，增幅僅2.3%。

張錦成預期今年利率升幅達一至兩厘，買樓投資要小心計算負擔能力。加息其實反映本港經濟及樓市向好，可支持租金上調，投資者若現有的租約即將屆滿，可與租戶商討提高租金以彌補增加按揭供款支出。

利嘉閣按揭代理董事總經理梁理中認為，本港未來三年的按揭息率會持續上升，有意買樓收租在計算回報時，或可將按揭息率加2至3%，計算的回報率才較貼市。地 產界人士亦指出，租金回報有時會出現誤導情況，香港置業行政總裁胡日發稱，部分舊區及樓齡逾三十年的單幢舊樓，租金回報雖然達13厘，但管理煩瑣，加上維 修費高昂，會增加投資成本，長遠扣除維修費用後的租金回報有很大的出入。

投 資 名 言 ： 信 貸 收 縮 槓 桿 效 應 漸 失

近 期 環 球 股 市 持 續 波 動 ， 美 國 標 普 500 的 波 幅 指 數 （ VIX ） 正 處 26 以 上 水 平 ， 是 近 5 年 以 來 最 高 水 平 ， 反 映 市 場 上 的 不 確 定 因 素 一 再 累 積 ， 不 利 股 市 投 資 氣 氛 。 與 此 同 時 ， 商 品 市 場 也 出 現 了 明 顯 調 整 ， 期 金 價 格 曾 由 每 盎 斯 1000 美 元 以 上 回 落 至 950 美 元 附 近 ， 原 油 期 貨 價 格 也 由 每 桶 110 美 元 高 位 ， 回 落 至 100 美 元 水 平 。

花 旗 分 析 員 認 為 ， 投 資 市 場 漸 趨 反 覆 ， 其 中 一 個 主 要 原 因 是 美 國 次 按 危 機 令 全 球 的 信 貸 收 縮 ， 導 致 槓 桿 效 應 消 失 ， 投 資 者 利 用 高 槓 桿 去 獲 取 高 回 報 的 環 境 已 不 復 再 。 事 實 上 ， 在 06 及 07 年 間 ， 估 計 約 有 3000 多 億 美 元 流 入 對 基 金 ， 流 入 私 募 基 金 更 多 達 4000 多 億 美 元 。
這 些 「 另 類 」 資 產 都 是 一 些 需 要 通 過 大 幅 度 借 貸 ， 提 高 桿 槓 比 例 ， 才 能 取 得 高 回 報 的 投 資 收 益 。 一 旦 市 場 開 始 逆 轉 ， 信 貸 市 場 收 縮 ， 槓 桿 效 應 也 會 隨 之 消 失 ， 回 報 不 但 難 以 提 升 ， 虧 損 的 規 模 也 會 倍 大 。 另 外 ， 近 期 商 品 市 場 急 跌 ， 部 份 原 因 是 投 機 者 爭 相 在 商 品 洐 生 工 具 的 市 場 上 平 倉 所 致 ， 信 貸 收 緊 對 資 產 價 格 造 成 的 負 面 影 響 顯 然 易 見 。

美 國 資 產 價 格 風 險 上 升

花 旗 分 析 員 認 為 ， 隨 信 貸 市 場 漸 漸 收 緊 ， 一 些 高 負 債 國 家 的 資 產 價 格 會 面 對 較 高 的 風 險 。 現 時 美 國 的 經 常 賬 赤 字 仍 然 是 全 球 之 冠 ， 環 球 信 貸 緊 縮 令 美 國 的 消 費 者 更 難 利 用 借 貸 去 獲 得 額 外 的 資 金 消 費 ， 經 濟 前 景 變 得 不 明 朗 的 同 時 ， 資 產 價 格 面 臨 下 調 的 風 險 亦 會 跟 隨 上 升 。
現 時 美 國 的 情 況 ， 一 如 97-98 年 很 多 爆 發 金 融 風 暴 前 的 亞 洲 國 家 。 最 後 ， 巨 額 的 經 常 賬 赤 字 導 致 資 金 外 流 ， 造 成 亞 洲 貨 幣 價 急 挫 （ 一 如 現 時 美 元 價 大 幅 貶 值 ） ， 股 票 及 房 地 產 市 場 價 格 大 幅 下 跌 。 因 此 ， 花 旗 分 析 員 認 為 ， 由 於 現 時 新 興 市 場 的 經 常 賬 出 現 龐 大 盈 餘 ， 資 產 價 格 在 面 對 全 球 信 貸 收 縮 的 環 境 時 ， 相 信 其 投 資 價 值 最終 將 反 映 在 估 值 上 。
在 行 業 投 資 策 略 方 面 ， 自 全 球 經 濟 在 01-02 年 出 現 衰 退 時 ， 很 多 新 興 市 場 及 亞 洲 區 的 企 業 已 開 始 大 幅 減 債 ， 令 這 些 企 業 的 資 產 負 債 表 回 復 穩 健 。 現 時 環 球 非 金 融 類 企 業 的 負 債 與 稅 前 盈 利 比 例 已 降 至 近 十 年 以 來 的 最 低 水 平 ， 其 中 新 興 市 場 及 亞 洲 地 區 的 比 例 更 低 於 1 倍 ， 遠 低 於 全 球 的 近 1.5 倍 及 歐 美 的 近 2 倍 水 平 。

非 金 融 類 企 業 抗 跌 力 佳

花 旗 指 出 ， 負 債 水 平 較 低 的 企 業 ， 在 信 貸 收 縮 的 環 境 中 ， 會 有 較 大 彈 性 處 理 經 濟 下 滑 帶 來 的 風 險 ， 盈 利 表 現 亦 會 較 為 平 穩 ， 相 信 非 金 融 類 的 企 業 ， 在 面 對 環 球 股 市 調 整 時 的 抗 跌 能 力 將 會 較 強 。 事 實 上 ， 自 從 美 國 次 按 危 機 在 去 年 7 月 爆 發 以 來 ， 環 球 非 金 融 類 指 數 下 調 的 幅 度 只 有 5.5% ， 但 環 球 金 融 類 指 數 則 下 跌 20% 。 因 此 ， 花 旗 認 為 ， 投 資 於 非 金 融 類 行 業 有 助 減 低 投 資 組 合 的 整 體 風 險 ， 有 助 投 資 者 度 過 動 盪 的 投 資 市 場 。
張 敏 華 　 投 資 策 略 及 研 究 部 主 管
Citibank 環 球 個 人 銀 行 服 務

炒 友 Blog ： 一 支 陰 陽 燭 包 含 訊 息 多

陰 陽 燭 的 結 構 和 圖 象 化 的 優 點 ， 上 次 已 作 簡 介 。 今 期 開 始 介 紹 陰 陽 燭 的 各 種 形 態 ， 以 及 當 中 所 包 含 的 意 義 。

陰 陽 燭 形 態 多 由 幾 支 燭 合 組 而 成 ， 不 過 ， 單 獨 一 支 陰 陽 燭 ， 亦 可 以 是 形 態 ， 其 所 傳 達 的 市 場 訊 息 、 市 場 參 與 者 的 情 緒 變 化 ， 亦 很 豐 富 。 故 此 ， 有 時 我 們 單 看 一 支 燭 ， 便 已 「 感 覺 」 得 到 市 場 氣 氛 正 在 轉 變 。
單 支 陰 陽 燭 形 態 有 九 種 ， 第 一 種 是 長 燭 （ 見 圖 一 ） 。 所 謂 長 燭 ， 指 的 是 燭 身 長 ， 即 開 市 價 與 收 市 價 有 較 大 的 距 離 ， 但 有 上 下 影 線 。 至 於 有 多 大 距 離 方 稱 得 上 長 ， 並 無 客 觀 標 準 ， 一 般 是 與 過 去 兩 三 個 星 期 的 燭 身 比 較 。 收 市 價 高 於 開 市 價 的 是 長 陽 燭 ， 意 味 買 方 佔 上 風 。 收 市 價 低 於 開 市 價 的 是 長 陰 燭 ， 淡 友 佔 上 風 ， 利 淡 。
第 二 種 是 短 燭 ， 那 是 相 對 長 燭 而 言 ， 燭 身 較 短 ， 一 般 意 味 好 淡 雙 方 處 於 膠 狀 ， 沒 有 一 方 佔 明 顯 上 風 。

第 三 種 和 第 四 種 ， 分 別 是 大 陽 燭 和 大 陰 燭 （ 見 圖 二 ） 。 稱 得 上 大 ， 此 燭 必 定 是 長 燭 ， 所 異 於 長 燭 者 ， 是 沒 有 上 下 影 線 （ 手 影 ） 。 大 陽 燭 的 開 市 價 就 是 時 段 內 的 最 低 價 ， 收 市 價 則 是 最 高 價 ， 反 映 市 內 牛 氣 高 漲 ， 好 友 由 開 市 直 到 收 市 都 控 制 大 局 。 大 陰 燭 的 開 市 價 就 是 時 段 內 的 最 高 價 ， 收 市 價 則 是 最 低 價 ， 反 映 淡 氣 瀰 漫 ， 淡 友 由 始 至 終 控 制 局 面 ， 後 市 當 然 不 妙 。
第 五 種 是 光 頭 陽 燭 和 光 腳 陰 燭 （ 見 圖 三 ） ， 是 由 長 燭 變 化 而 來 。 光 頭 陽 燭 收 市 價 是 最 高 價 ， 但 開 市 價 不 是 最 低 價 ， 故 無 上 影 線 （ 故 名 光 頭 ） 而 有 下 影 線 ， 意 味 好 友 氣 勢 甚 盛 ， 買 到 最 高 收 ， 對 後 市 很 有 信 心 ， 其 利 好 程 度 僅 稍 次 於 大 陽 燭 。 光 腳 陰 燭 之 收 市 價 是 最 低 價 ， 開 市 價 則 不 是 最 高 價 ， 故 有 上 影 線 而 無 下 影 線 ， 股 價 被 質 到 最 低 收 ， 反 映 市 場 情 緒 極 淡 ， 其 利 淡 程 度 僅 稍 次 於 大 陰 燭 。
第 六種 是 光 頭 陰 燭 和 光 腳 陽 燭 （ 見 圖 四 ） ， 其 結 構 與 上 述 第 五 種 剛 好 相 反 ， 其 利 淡 和 利 好 程 度 則 遜 一 籌 。
第 七 種 是 陀 螺 ， 其 結 構 是 燭 身 短 而 上 下 影 線 較 長 （ 見 圖 五 ） ， 不 論 陰 陽 ， 均 代 表 好 淡 雙 方 猶 豫 不 決 ， 乃 待 變 形 態 。 第 八 種 是 紙 傘 （ 見 圖 六 ） ， 有 長 長 的 下 影 線 ， 意 味 承 接 力 頗 強 。 此 形 態 在 明 顯 高 位 和 低 位 另 有 名 稱 ， 日 後 再 談 。 第 九 種 形 態 是 星 ， 下 周 再 介 紹 。