加息周期買樓收租3大要點

樓市表現暢旺，銀行按揭優惠層出不窮，加上放寬租管，吸引投資者積極入市吸納優質物業。地產界人士指出，買樓收租作長線投資，既有即時回 報又可賺取資產升值，但上周五各大銀行加息四分之一厘後，買樓收租一定要識計數，包括在加息周期的長短期實際租金回報。另外，亦要考慮物業租值潛力及租金 承接力等因素。

本港連租約物業成交持續上升，銀行亦逐漸改變過往保守的態度，提供接近一般樓按的息率優惠。現時銀行一般樓按息率可低至P-2.775厘，而連租約按揭息率亦達P-2.6厘。個別按揭公司更低至P-2.775厘，與一般樓按息率無異。

地產界人士認為，連租約物業成交數字理想，反映投資者對本港樓市充滿信心，有助帶動物業租金未來升幅。

1.計算各項開支

要把握入市時機，亦要作出準備，首先了解何謂租金回報率，最簡單的方法是把年租金與樓宇價值相除，以年租金5萬元，物業價值為100萬元為例，租金回報率便是5%，若是租金收入愈高，樓價維持不變，租金回報率便會愈高。

但現時大部分出租物業都是採用全包形式，業主需為租客支付管理費、差餉及維修費等雜項支出，若以十二個月租金收入計算回報，並不能實際反映物業的真實回報。業界人士建議以十個月租金計算，餘下兩個月租金作為雜項費用，計算回報率較為準確。

2.加息削弱回報

持有物業出租或買樓收租，租金回報計算亦有不同。前者以購買物業時價格計算，後者則以單位市價計算回報。

假設某單位的買入價為500萬元計算，年租金是20萬元，其回報率便是4%。

若把單位以400萬元出售，有意購入單位並出租的買家，便應以400萬元作指標，而非500萬元，回報率是5%。

在加息周期，需注意增加的利息支出。以物業價500萬元為例，年租金為30萬元，雜費開支4萬元，若按揭息率加1厘至3.2厘，每年利息開支便由123,696元增至135,516元，而淨租金的回報便由136,304元下降至124,484元，減幅達8.7%。

3.約滿調高租金

美聯物業副主席張錦成表示，步入加息期，投資者買樓收租，按揭供款勢必增加。本港各大銀行今次加息四分之一厘，相信對供樓人士不會構成太大影響。以樓按貸款100萬元供款期二十年為例，每月供款由5,154元增至5,274元，增幅僅2.3%。

張錦成預期今年利率升幅達一至兩厘，買樓投資要小心計算負擔能力。加息其實反映本港經濟及樓市向好，可支持租金上調，投資者若現有的租約即將屆滿，可與租戶商討提高租金以彌補增加按揭供款支出。

利嘉閣按揭代理董事總經理梁理中認為，本港未來三年的按揭息率會持續上升，有意買樓收租在計算回報時，或可將按揭息率加2至3%，計算的回報率才較貼市。地 產界人士亦指出，租金回報有時會出現誤導情況，香港置業行政總裁胡日發稱，部分舊區及樓齡逾三十年的單幢舊樓，租金回報雖然達13厘，但管理煩瑣，加上維 修費高昂，會增加投資成本，長遠扣除維修費用後的租金回報有很大的出入。