沽樓等跌市？（１）陸羽仁

沽樓等跌市？（１） 2008/4/28 上午 09:49:40 網誌分類: 經濟

股市回復少少生氣，令人對樓市前景都睇番好啲啲，週末聽銀行界老友講，呢幾個月豪宅無運行，但中小型單位市道唔太差，都維持到一定的二手成交，唔係一個跌市，你計埋去年第４季本地樓市急升的因素，呢一兩個月樓市微微落，只能算是急升之後的整固而矣。 　　網友elainejeffy問我好唔好賣樓等跌市，佢話：「陸sir，有一個問題我諗咗好耐都唔知點好，希望你可以俾d意見。我而家有一層樓放緊，帳面大概有60-70萬利潤，不過放左之後要租返一層。由於低利息期既關係，租屋會貴過現時供樓，如果每月供款還本金既錢當作儲存既話，租樓一個月就要俾多5千蚊出黎，即係一年會俾多6萬蚊。問題就係... 1) 如果股市現在係熊二期既話，熊三出現既時候我怕會拖低樓市，浪費咗今次高沽遲吓低買既機會。 2) 但係如今上証綜指3千點大陸政府高調救市，如果上証守得住3千點，那恆指破2萬既機率會唔會好細呢? 3) 如今樓市中線前景好似幾樂觀，人工加，租金加，通脹升，低息，負利率，地產商惜貨而賣，建築緊既樓宇又下降緊，即係供應少咗，需求多咗。就咁睇樓市又好似仲有得升吓啵，就算唔升都唔洗咁快賣住啵。期望你既回覆，各位師兄都可以俾d意見，謝謝。」 elainejeffy這種賣樓等跌市的心態，在股民、以至業主心中非常普遍，或者我可以分幾個層次答。 第一，散戶買樓長線賺錢容易過買股。Peter Lynch都 講過呢個道理，話佢見過好多美國人買樓賺錢，較少人買股賺錢，買樓者多數隨著收入增加，細樓換大樓，最後到退休時有一間價值極高的大屋，累積大筆財富。我 話呢個道理在香港一樣好啱，好多人打一世工，最後剩下來唯一的財產就係一間樓，或者做一種小生意，幾十年後生意好似無乜錢賺，但賺咗間舖，咁都已經好叻， 因為出租舖都足夠養老有餘。樓是不動產，較難沽出，逼人做較長線的投資，無咁易在跌市或「疑似跌市」中沽出，揸住間樓守得過低潮，最後大市反覆向上，就有 數以倍計的利潤。但若你買了股票，想沽出十分容易，一個電話就搞掂，你好易受貪婪和恐懼所左右，見到少少利潤想走，或者一有跌市即閃，但跌到底時你又未必 敢去買番。散戶投資出出入入，住往掌握唔到好時機，不如唔出入好過。另外，普通人比較大駛，賺幾多駛幾多，買樓之後要供，逼你儲錢，逼你死坐，逼你長線投 資，對散戶較有利。 　 　第二，買樓有槓桿。你買一間２００萬元的樓，放低三成６０萬首期，借１４０萬，即係用６０萬去做２００萬的投資，有非常大的槓桿，你買股票除非借孖展或 炒衍生工具（如窩輪），否則沒有這麼大的槓桿；但你買股票用槓桿去炒風險很大，股票一跌，證券行會要求你補倉，你補唔到就斬倉，好易把本金輸清。你買樓遇 上跌市，即使變成負資產，只要你定期供樓，銀行不會咁身痕走去斬你倉，所以買樓有一個較「安全」的槓桿。反觀賺錢時，若買股不用槓桿，買樓買股相比，你攞 ６０萬去買樓，樓價升三成你賺６０萬，但攞６０萬去買股，股票升三成你賺１８萬，條數差好遠。 　 　第三，要捕捉最高點出貨、最低點入市好難。你想高價沽樓，低位買番，唔係咁易，歷史上香港樓市最易捉的高位係９７年，我識部份人在那時都沽了樓，但好多 係「符碌」所致，係政治上唔睇好香港，想移民調走資產之類，才去沽樓。而有些沽了樓者見９８年跌到咁上下，又去追番，最後都係輸。在一般情況下，樓市的頂 部唔係咁易睇到，elainejeffy現在以為是「熊三」要到走去沽樓，衰起上來只是在中間位沽咗，樓市不跌再升，間樓兩三年再升多６０、７０萬，你仲 要每月俾多５０００元租樓，一出一入，條數好惡計。買咗樓揸長線唔係唔可以沽，如果你嗰間係自住樓，最好去到你認為好離譜的高價才去沽，「離譜」兩個字， 同「升咗」、「賺咗」唔同，而家中小型住宅，好多和９７年高峰價仲低三成以上，未到離譜、升到顛的地步。 　　第四，若非出現elainejeffy講的大熊市，我又未睇到樓價會大跌。利息又低，市民供樓承受力充足，香港政府唔肯定期賣地，地產發展商又怕蝕底唔願放低大筆按金去鈎地，土地供應不足，發展商十分惜貨，咁環境樓市不易大跌，你睇elainejeffy的例子就知，供完每月要貼５０００元去租樓，咁倒掛係吸引人買樓唔係沽樓，雖然低息唔會永遠持續，說不定明年就開始加息，但到美國加息時，經濟環境又改善，人們也未必怕加息了。 　　所以簡單去講，elainejeffy想而家高沽等樓市跌吓去低買，係一種出入的心態，並不是對待長線投資的應有態度，散戶睇市不如大戶，自己以為睇到市場的高低點去出入，好易就放咗好的投資。到發覺睇錯時，更可能用套現的錢去追樓追股，在高位追入風險更大，所以我建議elainejeffy都係坐吓貨啦，「坐看雲起時」吧。