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美股都算神奇，特別係隻房利美，呢隻美國最大按揭證券公司在美股開市前公布首季業績，虧損２１．９億美元（１７０．８億港元），令道指期貨在場外跌５０ 幾點。美股開市後，房利美股價早段跌過７．３％，但後來佢宣布會集資６０億美元（４６８億港元）充實資本，加上監管機構話若佢成功集資，會放鬆其監管規 定，房利美股價又急彈８．９％。道指一度跌超過１００點，但最後升番５１點收市，收報１３０２０點。 我講了幾天Old rich的智慧，有贊成有反對的意見，我基本上兩種意見都同意。你可能會話：「咁都得？咁縮骨？」因為贊成和反對的角度不同，所以可以兩種意見都同意。 例如網友蛋散股友話：「陸Sir:你 近日講買樓，我另有看法。萬科王石說四十歲才買樓，雖然極端，但年輕人應將資源放在事業和知識積累上。香港現今樓價，三成首期要六十到九十萬。能夠儲到這 筆錢，都是對自我有紀律約束的人。不會亂消費。但買樓，經紀佣金，厘印，裝修，每月管理費，花錢更多。起不到儲錢的目的，如果投資收租，實質回報少於4%。如果望升值，十年能否再升值一倍，我好有保留。你認為還可升多少？只有準備結婚，生仔的一群人，沒有辦法被迫做房奴。過往買樓，買鋪後，香港經濟相對高速發展，人工上漲快，資產跟升。現在香港，單靠金融。未來香港？你有何看法？」 蛋散話「年輕人應將資源放在事業和知識積累上」，這是我一向對年青人講的大原則，但最重要的「資源」是時間和心力，不一定是俾錢上course，好似上網睇陸羽仁的網誌，就係完全免費（只是講笑！） 你 睇咗我講幾日買樓，應該知道我長線唔係對香港樓市好睇好，相反地我認為在成熟經濟樓市只有緩慢增長才合理，只計租金收益，一年少於４％實質回報，計埋可能 升值，年平均數也不能太多。所以買香港樓只是一個投資的「笨方法」。我講來講去只是一個三段論，凡人炒股出出入入會得個桔，好多人係凡人，所以好多人炒股 最後最知點解都係得個桔，由此推論出叫大家唔好將自住樓沽咗去炒股。 而所謂得得個桔的定義，就係炒咗３、５年，中間贏過又輸過，最後唔輸就偷笑。網友yy太講咗佢０５年無買北京樓買咗港股得個桔的經歷，都幾慘情（http://www.hkheadline.com/blog/reply_blog_express.asp?f=8FCBZ8W59K70017&id=105071），我可以肯定咁講，２０年之後，yy太 會發覺兩者的差別更大。至於網友均兒的經歷，更有黑色幽默的味道，佢買親股都衰，好股食少少就放咗，壞股如電盈（００００８）就長揸，大家有無覺得這種狀 況似曾相識，佢咪叫做「贏粒糖輸間廠」囉，均兒你唔係例外，係典型，好多散戶好似你咁，不過佢地無講啫，市場上有１００種誘惑，會令你做出「贏粒糖輸間 廠」的典型行為，如果沒有散戶的層層白骨，又點襯托得起股市中極少數大戶的仗仗功成。 網友牛腩貓咪問起：「陸sir, 剛剛先睇你個blog內容, 原來『勇於承認錯誤,精於從錯誤中學習』的性格,是一種「相反性格」. 我真是不知道呀! 我以為個個人都自自然然, 會從錯誤中學習. 輪到我不明, 大家不是錯誤中學習, 是如何學習呢?」 陸 羽仁的答案係：「大部份人都無學習」。我見到小女兒犯錯，同佢講解吓佢犯錯的原因，佢最典型的答案係「知啦！知啦！」即係叫我唔好再講，佢唔想聽，佢覺得 錯咗好淤，唔想面對；我會不嫌其煩咁同佢講，阿爸一世人領略人成功的最大秘訣，就係勇於認錯及從錯誤中學習，好多人都知呢個道理，但唔會做，因為大部人都 有ego（自我），克服唔到認錯的無面感覺，所以用各種方法迴避面對錯誤。不幸地，股民唔認真面對自己在股市中犯的錯誤，結果係不斷輸錢。 講 咗咁多只係想話，好多人炒咗好耐股，但仍然唔識炒股，攞住大筆錢去炒股時，就係唔知點解得個桔，如果係咁，可能買港樓一年有７％的回報，都好過「得個桔」 吧！如果你自信和凡人不同，有超能的意志，能克服恐懼與貪婪，當然是炒股（不是指長線投資）好過買樓啦，港樓如港男一樣，以１０、２０年的角度看，競爭力 開始逐步下降了，而港股就吸納了紅色成份，維持一定的競爭力。所以我話買樓好，或者起碼係唔好隨意沽咗自住樓去炒股，其實主要針對兩類人，第一，係大駛的 年青人，買樓可以逼佢儲錢，第二，唔識炒股又好喜歡炒的人，咁樣可以令佢最後執番個橙，唔使得個爛桔。這是笨方法，只啱笨人用。 |
2008年5月7日星期三
Old rich的優勢（４）陸羽仁
Old rich的優勢（３）陸羽仁
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美股開始回吐，油價升穿１２０美元一桶，帶來影響消費的恐懼，而微軟宣布放棄收購雅虎，雅虎股價跌１５％，亦影響市場氣氛，道指下跌８８點，跌幅０．８％，跌到１２９６９點，此浪只屬調整，但應該還會回吐得深少少，１２８００點應有支持。 股市升升跌跌，但散戶能否捕捉到這些升跌浪，的確是一大問號，網友均兒的例子十分慘痛，佢話：「 陸sir，我重有更典型你沒留意啫，我在科網股那時就炒股啦，當時90元買左２手和黃，揸到依家，去年沒走到，依家又跌返落來，真系好後悔，都唔知幾時賣股才好，長揸又得個桔。之前買咗光大控股，也係揸咗幾年，6元多賺咗佢幾仟蚊急急走咗，如果揸住光控唔走，而家都有二三佰萬，重使乜炒股，真係沒運。」 「我喺48元買咗中移動，以為佢衰過和黃，跌到27元斬咗佢，去買奧瑪仕，因為前年賭股好好炒，結果做咗接火棒，而家奧瑪仕仲10合１，10合１唔緊要，如果再來個供股，我真係沒眼睇咯~」 「舊年賣咗層樓，賺咗4倍有多，以為樓市點行都夠了啩，千祈唔好再來一次負資產。估個市升完第五波後，都會跌返五浪啩，賣完樓，樓價又再升，而家沒理由又貴價去買返啩?」 「跟住買股票又套死，而家對以前輸過的股票，比如中移動，真係怕怕，明知佢係好股，但我揸佢好幾年，有種恐懼感。股市有時會跌到人神經病，好像大陸A股穿3000點時，有重股係手，日日見住股跌吓又跌，那種見財化水的感覺，好慘哦！」 「你話炒股要成功，第一要講性格，第二要講性格，第三要講性格，我真系好有性格，但係我炒股就好失敗！」 網友均兒的個案，令人感嘆，亦正正就是我開始講叫網友唔好而家沽樓買股的原因。散戶炒股經常輸，這叫做「交學費」，問題是交完學費學唔學到嘢，股市這個學堂十分殘酷，如果學唔到嘢，你就永遠不能畢業，永遠都在不斷交學費。 如果是爛炒一族，賭到飛到沙走石，輸錢都叫做抵，但均兒又唔太似，起碼佢買好多隻都係大股，只有奧瑪仕一隻細股，佢似投資者多過投機者，但點解又經常輸錢呢？ 陸羽仁為均兒斷症，佢都係一種典型，叫做「炒咗都唔知型」，第一，佢專買熱門股，表面睇佢有買大股有買細股，但佢買的時候，都係買緊熱門股，在１９９９ 年、２０００年買電訊股，例如中移動及和黃，在２００６年買豪賭股，例如奧瑪仕，唔理大股或細股，都係在大市炒得熱，而相關股份又係大市焦點時走去買。佢 當年買光大控股，或者都在紅籌股追落後炒得熱的時候。 熱門股唔係唔買得，但它們如燙手山芋，要貴買貴賣，唔可以揸，一揸就會燒傷手。我經常話「貴買好股等如炒」，你買完大市轉咗勢，你以為自己做緊投資者，跌市唔識止蝕，隨時要坐６、７年，因為好股炒得貴時，已經透支咗４、５年的合理升幅，到大市炒完講番基本因素，睇番PE時， 好股跌完都要很多年才會浮番上水面，要等盈利增長追番上當年的股價。均兒在科網潮買了４８元的中移動，２７元沽了，輸了４３％，佢未算在最低沽，０３年沙 士時，中移動跌到見過１５元，若在那時沽，更加係輸足６９％！如果均兒買咗電盈（００００８），後果就更悲啦。中移動用咗６年時間，去到０６年才上番４８ 元以上，而電盈由於盈利能力唔掂，好似永遠都無機會上番高位。 記得old rich的智慧嗎？股票又好，樓又好，只能低價買，不要在熱門的市道買（短炒除外），YY太舉的例子，就係話有old rich爸爸媽媽教導的朋友，在０３年沙士時樓市最差時買樓，我相信佢地的爸媽，唔會叫佢地在２０００年買電訊股囉。 第二，買得貴，好被動。均兒高價接貨，這就是一切被動的來源。和黃的確因為3G投資失利而好呆，但中移動一啲都唔呆，但均兒買中移動的結果更慘，和黃仲有機會見家鄉，但中移動波動更大，已在低位被殺出；均兒高價買股後，有些如呆坐幾年，有些低位出貨，有些是一升到賺番少少就止賺（如光大控股），這三隻股之中至少有兩隻係得o既（中移動及光控），但佢買得貴，唔輸就偷笑，根本無法享受這些股票最後的發力收成期，所以病變根源仍然是買得貴。 以後買股記住，投資者唔好買熱門股，唔好在熱門市道買貨；投機者貴買要貴賣。投資者千祈唔好做咗投機者都唔知。 第三，投資者出咗貨莫追貨。我見而家樓市好似未到頂，未係升得「好顛」，就叫大家唔好沽「自住樓」，一則費事你身痕攞大筆錢去炒股，最後輸埋，好似均兒 的個案，未有買股成功經驗，賣樓有大筆錢係身的確高危。二則過早賣出長線投資，後來見大市未升完，好可能再追，衰起上來一追就摸頂。我有不少朋友在９７年 頭沽了樓，在９７年中追番突買多兩間都有，任何市場升到尾段都如爆煙花一樣，好精彩，你見個市一兩個月升兩三成，點忍得住？為免自己沽咗貨再追，就盡量忍 住遲啲才沽貨。 我所講「炒股要成功，第一要講性格，第二要講性格，第三要講性格」，係指一種「勇於承認錯誤，精於從錯誤中學習」的性格，這是一種「相反性格」，即係和 一般人好唔同的性格。從均兒買股票的住績，佢未具備這種性格，太易跟大圍買熱股接火捧，未有炒股成功的性格，都係少炒為妙。最好做投資者，唔好人云亦云， 人顛時你唔好跟住去顛，只能在低位入貨，持貨較長，在股市升得太顛時沽貨，或升到咁上下定止賺位，跌穿止賺位就出貨。聽落容易，做起上來一啲都唔易。 |
Old rich的優勢（２）陸羽仁
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美國的股市大新聞是微軟終於宣布放棄收購雅虎，令這一個期待以久的科技股世紀併購泡湯，微軟要另覓收購對象去和Google競爭，而雅虎就要面對股價暴跌的命運。 微 軟初時提出４４６億美元（３４７９億港元）的收購雅虎計劃，但雅虎並不同意，最後微軟提價到５００億美元（３９００億港元），折合每股收購價３３美元，但 雅虎老細楊致遠要價每股３７美元，結果談判失敗收場。市場認為雅虎管理層為保住自己份工，犧牲了股東利益。雅虎股價自微軟在２月１日提出收購後，升了 ４９％，昨日還急升了７％，升到２８．６７美元，因為市場憧憬微軟會再提價，而家微軟放棄收購，分析員估雅虎股價會暴跌２８％。 早兩日講起old rich（舊有富人）的優勢，之後有不少網友回應了，今天可以再討論一下。 老人家有句話：「大富由天，小富由儉」，聽落相當老土，但細思充滿了old rich的智慧，記住這是智慧，不是聰明。 香 港這個社會，聰明仔太多，有智慧的人比較少，我又想起一個過去已講過聰明仔的故事，想再講講，呢個故事發生在十幾年前。有一次同朋友在一間高級餐廳食午 飯，聽到鄰桌一個聰明仔在教她女友買股之道，女友問他，「我有匯豐，而家派息可以收股票或收利息，你話收乜嘢好？」聰明仔對呢個問題有研究，講咗一輪匯豐 以股代息派的股票的計價方式，結論係匯豐計高咗少少派新股的價錢，所以收現金股息可以收多啲錢，最後佢仲加咗一句，攞番啲股息來炒其他細股，回報仲高啦！ 我 話佢係聰明仔，因為佢數口幾精，連一般人無乜留意的匯豐以股代息的計價方式都有一番見解，但恐怕只是有小聰明，無大智慧，匯豐股東以股代息，係想直接透過 收股票作利息，達到複式增長的目標，因為收息數目唔太，收１０００元幾百元，食餐飯買個手袋就無埋，但唔收現金股息，只收股票，等如強逼自己將股息儲起， 咁就有利叠利的作用。好似上述聰明仔咁講，拿股息去炒細股，又係死十個當五雙咋噃。 以同一個角度睇買樓，或者收窄少少去講，好唔好將自己的自住樓賣掉去炒股，從微觀角度睇，未必係最聰明的做法，但從宏觀角度講，對大部份無定力的人而言，買樓揸樓供樓可能是最簡單的儲錢方式。 先講微觀角度，有網友問起，話細心計落，過去幾年買樓年回報約７％，升勢主要在去年第４季才出現，所以ROE（即Return on Equity， 資本回報率）唔太高；另外雖說買樓有借貸的槓桿，但上市公司自己亦有借貸，所以買股其實已暗藏槓桿了。網友這兩點完全啱，所以從微觀去講，買樓肯定唔係最 高回報的投資。我再湊興加把咀，香港經濟在９７年前有２０年高增長期，現在點講都係成熟經濟，唔會增長得太快，樓市長線同經濟增長同步，亦唔好望樓價有過 去那種高速增長。 但從宏觀角度講，對大部份無定力的人 而言，買樓供樓可能是最簡單的儲錢方式，雖然笨，但有效，因為後生仔有樓在身，要每月供款，你點食點駛都好，都要搵錢供樓，等如逼自己去儲錢，有一類人係 「大駛一族」，若然不用供樓，有錢在身唔覺唔覺會駛多啲，將自己樓賣掉，賺咗１００、幾十萬，更加要玩餐飽、狂買嘢慶祝吓，使１０萬、８萬唔奇，咁就將大 量可以錢生錢的本金消耗掉。 另一類人是「爛炒一族」， 我經常講，你知道自己在投機，有合理的方法去炒，我絕對唔反對人炒股，我所謂「爛炒一族」，係好喜歡炒股，但又唔識炒者。炒股會成癮，慣咗炒股，一有錢就 身痕，想去炒一轉，唔懂得選擇時機，唔懂得選擇對象，唔懂得控制注碼，風險大得驚人。你忽然賣樓有１００、幾十萬現金在手，拿去股市博一舖，風險度其實唔 比「過大海」去澳門賭錢低。做乜嘢都講經驗，如果你嗰１００萬係炒股賺番來，雖然唔保證你將來可以成功，但起碼都有一點炒股經驗，贏過又輸過，但如果你個 １００、幾十萬現金係買樓賺番來，你炒股無經驗、無住績，你又點擔保唔會一大注炒就輸清呢？ 炒股要成功，第一要講性格，第二要講性格，第三要講性格，要克服大量人性的弱點，才可以做到，可謂向高難度挑戰，成功機會百中無一。 網 友均兒講起：「我總結自己炒股，次次都係買落就跌，跟住守到升少少就走，之後見到股再爆升就好心痛。」這個現象太典型了，甚至好多無心炒股、只有心投資的 朋友，都會陷入這種「買親就跌」、甚至「高買低沽」的困局。有無想過唔係自己特別低能，而係股市根本係一個局，會引到一般人由唔想炒變成去炒，甚至炒咗都 唔自知（你３００００萬時去入市想投資，就係炒咗股自己都唔知）。現在大市升到２６０００點，你仍然半信半疑，唔知個市得唔得，過一個月升到２８０００點 時，你開始覺得個市幾安全，最後升到３００００點時，你反而覺得個市好得，飛身入市，唔知點解愈買愈多，初時仲好似賺到啲，日日計回報計得好開心，點知個 市搞搞吓已走完今年的升浪，跟住就吓插，你高位止到蝕要還神，止唔到蝕又接到成手貨，計計吓唔單止無得贏，更加要輸，你就開始唔想再計數了了，跟住又食幾 個月驚風散。風水佬騙你１０年、８年，我而家講o既話啱唔啱，睇幾個月就見功夫。 股票好蝦人玩，你計２４０００點入貨，２８０００幾點出貨，一年賺２０％，這更是指數的平均數，買中走得快一點的紅色股，一個月可以升３０％、４０％，以咁o既數字同買樓比，買樓、揸樓，當然回報好低。問題是股市利潤來去如風，股市專修理聰明仔，世事就係咁怪，有時長線來睇，笨方法可能比聰明方法，更能到達彼岸。「有錢儲起，長線投資，複利增長」的威力驚人，就是old rich的智慧。 （後 記：對年紀３０以下，不在香港、身在中國其他大城市的網友，有能力供樓的話，記住要買樓自住．揀一些在市中心，交通方便，位置／景觀較佳的單位買入長揸， 收入增加後，更可以細樓換大樓，２０年後必有所獲。你可能會問，我點解特別同呢班網友講，因為大陸係高增長的經濟，大陸樓價如香港８０年代中的價錢，長線 增值能力好過香港樓，不過在偏遠地區的渡假樓卻是例外。） |
old rich 的優勢 （１）陸羽仁
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美股在議息前夕微跌，道指跌３９點，收報１２８３１點，美股這一轉在１２８０００點上下牛皮，尋求突破，唔知減息後向南走還是向北走呢？美元走勢好硬，搞 到外幣普遍疲弱，油價金價下跌，睇嚟匯市及商品市場在炒美元減息週期完結，要睇埋聯儲局議息後的聲明，或有方向，若美元轉強，將有利美股再向上反彈。 早兩日elainejeffy問起我好唔好賣咗自己間自住樓等跌市，我建議佢唔好咁做，引起一番討論，我想將個話題從買樓擴闊到投資。網友BB講到買樓放租遇上租霸的苦處，佢話自己全盛時期有八間樓，後來一場沙士，租客不是搬走就是無交租，做業主的慘事一籮籮。 我不能不同意BB的 意見，管理出租物業的確好麻煩，陸羽仁自己都有經驗，有家族的商舖租客一走了之，去法庭搞了大半年才可以收番間舖，租客欠租的經驗當然少不了，所以我同意 出租物業，不如買股票乾手淨腳，但我亦有兩個註腳，第一，如果只是講自住物業，就根本不存在放租的問題。第二，買樓收租雖然麻煩，但買咗樓一般都唔會咁快 沽，例如你０３年買咗間樓，即使中間遇上租霸，有一段時間收唔到租，但你都可能未沽，到而家仍然揸住。但假如你在０３年買了１元多２元一股的中石油 （００８５７），你估你又揸唔揸到現在呢？陸羽仁有個死黨自命係「長揸派」，佢買了６元一股的國壽（０２６２８），但升咗一倍時就放咗。所以買樓係比較容 易揸長啲，減少一般人炒炒吓進進出出的欲望。 網友YY太睇完我篇文，自己寫了一篇叫Old rich（過去富有人家）的網誌，頗能講出我的意思，請不要介意我引述一下，佢話「陸sir , 這2篇"沽樓" 是十分好之分析, 如果有年輕人, 20多歲看了, 記住, 對將來的他好有幫助,因為他會經歷多幾個股及樓的低潮. 我地40多了. 見多一個半個循環把握不到, 就快要收檔, 用保本方案, 等退休了。」 YY太話佢在2006年後聽了好多個30多歲的專業人士，於2003年買了2至3層樓投資, 或是買了中石油， 新鴻基地產（０００１６）等優質股，到 2007年大賺的真人真事，細問一下，他們的背景都十分相像，都是父母是生意人，自小住半山或九龍塘，上大學及出國留學，他們都是得家人指點,經濟有循環，人棄我取，樓是有需求，閒錢不用怕去買吓，他們不約而同有Old rich的父母，他們是上一代的生意人，教導子女一些投資理財的經驗，令下一代一生受用不盡。. YY太話，一般散戶的父母好多是也一生的老散，高買低沽，盲目工作儲錢，高買再低沽，不能給子女財金教育的優勢。散戶沒有身經百戰的富父母，可以分享財金經驗，但好幸運而家他們可以上blog，陸sir可幫好多人走出這個父子的循環，接觸到一班有優勢的較富有人家的理財思維，可以令我們更進一步。有陸sir，這兩篇文，正是一個好好的教材，一生受用。 陸羽仁先多謝YY太 的謬讚，但她的確講出我的心意，好多年青人有錢唔係使哂就係賭哂，一年去四次日本，買各種電玩，經常餐搵餐食餐餐清，仲要借好多咭數，甚至講要借咭數去 「投資」一舖博盡，散戶咁樣搞法，想唔窮都幾難，只期望睇吓報紙俾佢一個冧巴，由一毫子一股升到１０元，送幾百萬俾佢駛，助佢一朝脫貧，我只能勸一句： 「醒吓啦！」股市各種本地鱷、老外鱷，就係佈吓大小陷阱，專捉想一朝發達的老散，你死十個當五雙o架咋。 我叫大家買一間自住樓，或者唔好太輕易賣出自己的自住樓，唔係話我好睇好香港的樓市，而係認為揸住間樓個個月要供，咁樣係最好焗年青人儲錢的方法，另外亦唔係太想你沽樓突然有大筆現金，經驗未夠就全數投入股海，過兩三年才發覺自己得番個桔，根住鬧政府無幫你。 所謂Old rich的 教導，其實簡單到一句話講哂：「低價買入長揸」，即係買股買樓盡量唔好出出入入，長揸睇十年八戴，就係咁簡單。陸羽仁為愛妻操盤，買股作長線投資，在去年 ８月、今年１月、今年３月大跌的日子，都有入市，有錢分開慢慢買，只在最恐慌時買，基本上只買不沽，亦叫佢唔好去睇股價，買完可能跌多５０００點、１萬點 都得，邊個敢包唔會出現熊２、熊３、熊４、甚至熊９的市道，我只知道若老婆聽我講，揸住這些股票１０年，當有可觀回報。你問我建唔建議佢沽，我話若個市升 到好顛時，都可以沽番部份貨出街，集啲資等低位有子彈吸貨，但唔沽亦無壞。 陸羽仁個阿媽實際上唔係好Rich，但心態幾old rich， 佢第一樣教我要儲錢，第二樣教我要長線投資，唔好炒吓吓，這些觀念我自細已入哂腦，後來大個才發覺，好多有錢人都係咁樣錢搵錢，所以就走出來反覆同大家講 吓。各位網友若能保持只在低位吸納，買入好股作長線投資，升少少唔係咁易就走，升到好顛時才沽一部份，咁樣就唔買樓去買股都得，但我只能講句：「問誰能做 到？」 另外寄語YY太，一般家庭的孩子，雖無爸媽教理財，但出身環境艱苦，較有外向的海洋性格，鬥心較強，我見到好多事業成功人士，都是較窮苦家庭出身的孩子，這是爸媽無意中給他們的另類天賦，相比之下，old rich之家的孩子易有中等成就，但他們自細不愁衣食，未捱過苦，性格唔夠堅強，長大後較難成為最強者，可能上天也是公平的，有一得必有一失嘛。 |
沽樓等跌市？（２）陸羽仁
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| 期指結算前夕，美股道指略回，跌２０點，收報１２８７１點，睇嚟港股結算上落幅度未必太大。 昨日講起「沽樓等跌市」的風險，睇完網友的回應，我恐怕網友誤會我講今年樓市一定升，其實我在講持有樓宇是一個長線投資，要有較長線的看法，起碼也是兩三年的事，主要不是講短炒作的起伏，短線樓市上落的分析，只是作為一個次要的參考。 網友Sun的回應很有意思，值得大家細讀，佢話：「我想回應陸Sir"沽樓等跌市"之看法，我覺得如果自問自已炒股票是敵不過"貪婪和恐懼", 則陸Sir的觀點頗正確, 可是, 如果你能不犯陸Sir所講的兩大錯誤---1」 炒股時的"貪婪和恐懼", 及 2」沒有儲錢的自制力, 要靠供樓強迫---那麼, 我認為套樓等買股是好主意。舉一例子, 我友人最近以$530萬沽了2001年以$330萬買入的一手盤, 升值60%, 似乎比買股好, 但他持貨7年, 實際是每年回報率只有7%, 還是因為去年九月急升才有這每年7%的成績, 如果以07年九月價去計, 算他持貨6年, 根據當時同類盤的成交價, 只有$310萬, 每年回報率只有5%。可是, 假如你在2002年"不幸地"以一個不靚的價, $95元買了飽受次按困擾的匯豐, 現價我算它$130元, 每年回報率也有7%, 而且, 匯豐股息有4-5厘, 是完全入袋的, 而租金回報雖然也可說有4-5厘, 但郤未扣除放租的成本("全包"費用, 維修, 買樓及放租佣金, 稅項), 而風險(租不出, 租霸, 兇案)亦高於買大藍籌股票。我只是以買了表現欠佳的匯豐作例子, 如果你買的是巨型國企如中石油, 中移動, 至今回報數以倍計, 買樓又豈能及? 當然, 如果閣下敵不過陸Sir所說的"貪婪和恐懼", 那麼你持有匯豐, 很可能早已低位憤而沽貨, 而持有樓宇, 則縱使SAR時期都可能會"焗"你持貨。」 陸羽仁在某意義上同意阿Sun的意見，雖然表面看佢無計買樓的槓桿，若計埋槓桿，買３３０萬元的樓只需三成即９９萬元的首期，７年賺２００萬，以本金計回報率是２０２％。但阿Sun講得對，如果唔係計匯豐，係計中移動或中石油，買股票回報又會高好多。 我 相信大家都記得，我話自己寫文係從眾，用八二分，社會上有兩成係叻仔，有八成係凡人，叻仔唔使教，只要教凡人，所以我寫文好多時係針對嗰八成凡人，唔係寫 俾兩成叻仔睇。而現實上那兩成叻仔中，可能有１０％有超高的心理素質，可以完全戰勝貪婪和恐懼，成為大富大貴之人，這也是小量白手出身靠博起家的富豪發跡 歷程。不過股市亦專收叻仔，也有大量叻仔埋骨於股海中，部份人曾一度風光，但結果衰收尾，或許這種大起大落，就係好賭者的人生樂趣。 但 其餘八成凡人買股，絕大多數時候敵不過貪婪和恐懼，買股多數騰騰雞雞，貴時追，平時沽，長期埋單計數，買股賺賺蝕蝕得過桔，所以我就話不如買樓啦，主要都 唔係睇樓市而家的大勢（以中小型樓計，現時樓價不高不低，以經濟發展和匯價計屬合理水平），而係睇大多數人投資的能力和習慣，持有樓宇係一個笨方法，讓大 多數的凡人，可以較易達到彼岸。 若果你唔知自己係叻仔定係凡人，例如日前問問題的elainejeffy， 可以睇吓自己過去買股的住績，計清楚條數，睇吓咁多年買股賺多定蝕多，累積回報有多少，咪知自己係邊類人。若無買股經驗，或者輸多贏少，或都贏埋平均一年 都無１０％平均回報，咁樣就當自係凡人好啦。記住要計過去咁耐「累積」數字，唔好只計贏唔計輸，同埋要將本金鈎出來，你不斷把人工投入去炒股，累積的錢只 係本金，唔係贏錢。若計完往績將自己分類成叻仔，就可以多炒作，若是凡人，就多投資，買樓係一個笨笨地的長線投資方法。 這裏想再講講yy太留言，佢話：「你今天之blog道出了好多小生意人(好彩的)的心聲 "經營幾十年,生意賺不了多少, 但買了一店舖出租可以養老."我會好好計劃看時機買入工商單位. 我都好想買地舖,但而家太貴了.因為可能十來年後, 我埋單計數, 可能都是供了物業養老!做生意是三更貧, 五更富的人生呀！而您對樓及股之取捨, 正正是yy生及我放棄了2005買大陸樓, 買了港股但投資方法不好, 而打回原形的景況. 如果早2-3年識您,我地的歷史,會改寫, 但現在都未為晚.。多謝陸sir花這麼多時間寫blog. 您真的幫了好多人. 感謝。」 放 一個長線角度看１０年以上，一個地方的股市和樓市，會和當地的經濟發展同步，但短期１、２年看，股市和樓市、特別是股市，就如用狗帶拖著的頑皮小狗一樣， 不是跑過籠向前，就是跑太慢落後。大陸經濟未來十年還會每年以７％以上增長，只要不是在太貴時買股買樓，死揸十年會有大收穫，未來的大陸，就如過去９７前 ２０年的香港那樣，仍處於高增長期。香港現在的經濟已比較成熟，未來增長較慢，每年有３％、４％已不錯了，所以買樓買股要睇啱時機（買紅色股的角度不一 樣），但yy太若做生意能自己供得起舖，在香港買舖也不錯，自用無放租的煩惱，而且商舖少折舊，１０、２０年過後，供滿間舖，將來靠收租也可以達到財務自由了，但要靠炒股１０年、２０年達到財務自由，難度大好多。所以對凡人來說，炒股只是小注怡情吧！ |
沽樓等跌市？（１）陸羽仁
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| 股市回復少少生氣，令人對樓市前景都睇番好啲啲，週末聽銀行界老友講，呢幾個月豪宅無運行，但中小型單位市道唔太差，都維持到一定的二手成交，唔係一個跌市，你計埋去年第４季本地樓市急升的因素，呢一兩個月樓市微微落，只能算是急升之後的整固而矣。 網友elainejeffy問我好唔好賣樓等跌市，佢話：「陸sir，有一個問題我諗咗好耐都唔知點好，希望你可以俾d意見。我而家有一層樓放緊，帳面大概有60-70萬利潤，不過放左之後要租返一層。由於低利息期既關係，租屋會貴過現時供樓，如果每月供款還本金既錢當作儲存既話，租樓一個月就要俾多5千蚊出黎，即係一年會俾多6萬蚊。問題就係... 1) 如果股市現在係熊二期既話，熊三出現既時候我怕會拖低樓市，浪費咗今次高沽遲吓低買既機會。 2) 但係如今上証綜指3千點大陸政府高調救市，如果上証守得住3千點，那恆指破2萬既機率會唔會好細呢? 3) 如今樓市中線前景好似幾樂觀，人工加，租金加，通脹升，低息，負利率，地產商惜貨而賣，建築緊既樓宇又下降緊，即係供應少咗，需求多咗。就咁睇樓市又好似仲有得升吓啵，就算唔升都唔洗咁快賣住啵。期望你既回覆，各位師兄都可以俾d意見，謝謝。」 elainejeffy這種賣樓等跌市的心態，在股民、以至業主心中非常普遍，或者我可以分幾個層次答。 第一，散戶買樓長線賺錢容易過買股。Peter Lynch都 講過呢個道理，話佢見過好多美國人買樓賺錢，較少人買股賺錢，買樓者多數隨著收入增加，細樓換大樓，最後到退休時有一間價值極高的大屋，累積大筆財富。我 話呢個道理在香港一樣好啱，好多人打一世工，最後剩下來唯一的財產就係一間樓，或者做一種小生意，幾十年後生意好似無乜錢賺，但賺咗間舖，咁都已經好叻， 因為出租舖都足夠養老有餘。樓是不動產，較難沽出，逼人做較長線的投資，無咁易在跌市或「疑似跌市」中沽出，揸住間樓守得過低潮，最後大市反覆向上，就有 數以倍計的利潤。但若你買了股票，想沽出十分容易，一個電話就搞掂，你好易受貪婪和恐懼所左右，見到少少利潤想走，或者一有跌市即閃，但跌到底時你又未必 敢去買番。散戶投資出出入入，住往掌握唔到好時機，不如唔出入好過。另外，普通人比較大駛，賺幾多駛幾多，買樓之後要供，逼你儲錢，逼你死坐，逼你長線投 資，對散戶較有利。 第二，買樓有槓桿。你買一間２００萬元的樓，放低三成６０萬首期，借１４０萬，即係用６０萬去做２００萬的投資，有非常大的槓桿，你買股票除非借孖展或 炒衍生工具（如窩輪），否則沒有這麼大的槓桿；但你買股票用槓桿去炒風險很大，股票一跌，證券行會要求你補倉，你補唔到就斬倉，好易把本金輸清。你買樓遇 上跌市，即使變成負資產，只要你定期供樓，銀行不會咁身痕走去斬你倉，所以買樓有一個較「安全」的槓桿。反觀賺錢時，若買股不用槓桿，買樓買股相比，你攞 ６０萬去買樓，樓價升三成你賺６０萬，但攞６０萬去買股，股票升三成你賺１８萬，條數差好遠。 第三，要捕捉最高點出貨、最低點入市好難。你想高價沽樓，低位買番，唔係咁易，歷史上香港樓市最易捉的高位係９７年，我識部份人在那時都沽了樓，但好多 係「符碌」所致，係政治上唔睇好香港，想移民調走資產之類，才去沽樓。而有些沽了樓者見９８年跌到咁上下，又去追番，最後都係輸。在一般情況下，樓市的頂 部唔係咁易睇到，elainejeffy現在以為是「熊三」要到走去沽樓，衰起上來只是在中間位沽咗，樓市不跌再升，間樓兩三年再升多６０、７０萬，你仲 要每月俾多５０００元租樓，一出一入，條數好惡計。買咗樓揸長線唔係唔可以沽，如果你嗰間係自住樓，最好去到你認為好離譜的高價才去沽，「離譜」兩個字， 同「升咗」、「賺咗」唔同，而家中小型住宅，好多和９７年高峰價仲低三成以上，未到離譜、升到顛的地步。 第四，若非出現elainejeffy講的大熊市，我又未睇到樓價會大跌。利息又低，市民供樓承受力充足，香港政府唔肯定期賣地，地產發展商又怕蝕底唔願放低大筆按金去鈎地，土地供應不足，發展商十分惜貨，咁環境樓市不易大跌，你睇elainejeffy的例子就知，供完每月要貼５０００元去租樓，咁倒掛係吸引人買樓唔係沽樓，雖然低息唔會永遠持續，說不定明年就開始加息，但到美國加息時，經濟環境又改善，人們也未必怕加息了。 所以簡單去講，elainejeffy想而家高沽等樓市跌吓去低買，係一種出入的心態，並不是對待長線投資的應有態度，散戶睇市不如大戶，自己以為睇到市場的高低點去出入，好易就放咗好的投資。到發覺睇錯時，更可能用套現的錢去追樓追股，在高位追入風險更大，所以我建議elainejeffy都係坐吓貨啦，「坐看雲起時」吧。 |
2008年4月30日星期三
基 金 、 股 票 、 公 積 金 三 路 出 擊
年 博 10% 回 報 提 早 退 休
周 先 生 與 女 朋 友 劉 小 姐 從 事 護 士 行 業 多 年 ， 由 於 每 日 都 需 要 面 對 沉 重 的 工 作 壓 力 ， 所 以 希 望 提 早 退 休 ， 享 受 生 活 ， 故 積 極 為 提 早 退 休 做 好 準 備 。 理 財 專 家 指 ， 以 周 先 生 與 劉 小 姐 的 薪 金 、 資 產 及 公 積 金 總 值 ， 只 要 適 當 地 調 配 投 資 ， 便 可 圓 提 早 退 休 夢 。 記 者 ： 張 德 遜 攝 影 ： 程 志 遠
讀 者 周 先 生 及 女 朋 友 劉 小 姐 ， 現 年 分 別 37 及 33 歲 ， 從 事 護 士 工 作 ， 他 們 只 有 投 資 基 金 的 經 驗 ， 從 未 碰 過 股 票 ， 周 先 生 解 釋 ： 「 自 己 從 事 護 士 行 業 ， 工 作 好 忙 ， 根 本 冇 時 間 留 意 股 價 上 落 ， 加 上 又 不 懂 怎 樣 買 賣 股 票 ， 完 全 不 明 白 為 何 會 升 會 跌 ， 所 以 沒 有 買 過 股 票 。 不 過 我 
都 想 試 
， 所 以 想 請 
專 家 意 見 。 」
劉 小 姐 表 示 ： 「 其 實 都 是 去 年 初 才 開 始 接 觸 基 金 ， 朋 友 建 議 買 
豐 新 興 動 力 基 金 ， 便 和 男 朋 友 
銀 行 投 資 
隻 基 金 ， 後 來 銀 行 理 財 顧 問 又 推 介 多 兩 隻 基 金 ， 結 果 我 再 多 買 
生 環 球 平 穩 增 長 基 金 及 聯 博 美 元 收 益 基 金 ， 但 兩 隻 基 金 一 年 的 回 報 並 不 算 理 想 。 」
由 於 護 士 工 作 壓 力 大 ， 所 以 周 先 生 及 劉 小 姐 都 希 望 能 提 早 退 休 ， 周 生 說 ： 「 自 己 希 望 50 歲 退 休 ， 而 女 朋 友 就 打 算 再 早 一 點 ， 想 提 早 到 40 歲 退 休 ， 由 於 現 時 所 住 的 物 業 已 經 供 滿 ， 亦 不 考 慮 會 有 小 朋 友 ， 加 上 冇 家 庭 負 擔 ， 所 以 預 計 退 休 後 ， 每 人 每 月 維 持 1 萬 元 退 休 生 活 費 已 經 足 夠 。 」
兩 人 希 望 透 過 現 有 基 金 及 股 票 投 資 ， 加 埋 每 月 額 外 投 資 1 萬 元 及 累 積 滾 存 的 公 積 金 ， 為 日 後 的 退 休 生 活 作 準 備 ， 希 望 理 財 專 家 能 給 予 投 資 建 議 ， 助 他 們 達 成 退 休 目 標 。
個 案
個 案 ： 劉 小 姐
年 齡 ： 33 歲
職 業 ： 註 冊 護 士
月 薪 ： 3.7 萬
資 產 ： 現 金 20 萬 、 基 金 9 萬 及 公 積 金 80 萬
物 業 ： 共 同 擁 有 一 個 供 滿 物 業
每 月 投 資 金 額 ： 1 萬
目 標 ： 希 望 40 歲 退 休 ， 期 望 退 休 後 每 月 生 活 費 1 萬
個 案 ： 周 先 生
年 齡 ： 37 歲
職 業 ： 註 冊 護 士
月 薪 ： 3.7 萬
資 產 ： 現 金 30 萬 、 基 金 8 萬 及 公 積 金 100 萬
物 業 ： 共 同 擁 有 一 個 供 滿 物 業
每 月 投 資 金 額 ： 1 萬
目 標 ： 希 望 50 歲 退 休 ， 期 望 退 休 後 每 月 生 活 費 1 萬
投 資 分 析
退 休 投 資 不 宜 涉 高 風 險
CFPCM 認 可 財 務 策 劃 師 林 昶 恆 表 示 ， 周 先 生 及 女 朋 友 劉 小 姐 分 別 計 劃 於 50 歲 及 40 歲 退 休 ， 預 計 二 人 日 後 退 休 生 活 費 合 共 2 萬 元 ， 由 於 二 人 的 財 政 完 全 獨 立 ， 故 建 議 各 自 負 擔 一 半 的 退 休 生 活 費 ， 即 1 萬 元 。
現 年 37 歲 的 周 先 生 期 望 50 歲 退 休 ， 即 距 離 退 休 目 標 尚 有 13 年 ， 以 現 時 每 月 1 萬 元 的 生 活 費 為 基 準 ， 計 及 每 年 平 均 通 脹 4% 以 及 退 休 後 投 資 回 報 6% ， 假 設 周 先 生 壽 命 至 85 歲 ， 即 要 應 付 35 年 的 退 休 生 活 ， 其 50 歲 退 休 時 需 要 有 515.3 萬 元 ， 才 足 夠 安 享 晚 年 。
建 議 周 先 生 將 手 頭 現 金 預 留 8 萬 元 作 應 急 錢 ， 餘 下 22 萬 元 長 線 投 資 股 票 、 已 有 的 8 萬 元 基 金 繼 續 投 資 ， 另 每 月 額 外 投 資 1 萬 元 ， 再 加 上 100 萬 元 公 積 金 及 每 月 3000 元 公 積 金 新 供 款 ， 以 每 年 10% 回 報 率 計 算 ， 13 年 後 便 可 滾 存 達 862.2 萬 元 ， 足 夠 
退 休 金 額 有 餘 。
至 於 33 歲 的 劉 小 姐 就 計 劃 提 早 到 40 歲 退 休 ， 同 樣 以 現 時 每 月 1 萬 元 生 活 水 平 作 為 基 準 ， 每 年 平 均 通 脹 4% 及 退 休 後 投 資 回 報 6% ， 假 設 至 85 歲 壽 命 ， 需 要 面 對 45 年 的 退 休 生 活 ， 其 40 歲 退 休 時 需 要 有 481.8 萬 元 才 夠 退 休 所 需 。
投 資 時 間 過 短 須 加 碼
建 議 劉 小 姐 將 手 頭 現 金 預 留 8 萬 元 應 急 錢 ， 餘 下 12 萬 元 長 線 投 資 股 票 ， 現 有 的 基 金 投 資 稍 作 調 配 可 繼 續 保 留 。 由 於 劉 小 姐 距 離 退 休 目 標 只 有 7 年 ， 若 每 月 只 額 外 投 資 1 萬 元 ， 年 回 報 須 超 過 20% 才 能 達 標 ， 太 過 不 切 實 際 ， 而 且 風 險 過 高 ， 投 資 目 標 年 回 報 率 應 設 為 10% 較 為 合 理 。
按 此 計 算 ， 劉 小 姐 每 月 月 供 投 資 金 額 須 加 碼 至 2.1 萬 元 ， 預 計 7 年 後 月 供 部 份 可 以 滾 存 至 254 萬 元 ， 計 及 現 有 一 筆 過 基 金 及 股 票 投 資 ， 以 及 公 積 金 滾 存 所 得 ， 7 年 後 可 達 487.1 萬 元 ， 剛 剛 能 夠 應 付 45 年 的 退 休 生 活 （ 表 1 ） 。
建 議 組 合 ： 一 筆 過 投 資
股 票 -- 買 高 息 股 票 回 報 10%
建 議 各 自 預 留 8 萬 元 作 應 急 錢 ， 周 先 生 及 劉 小 姐 分 別 餘 下 22 萬 元 及 12 萬 元 ， 可 平 均 投 資 豐 （ 005 ） 及 港 交 所 （ 388 ） ， 前 者 一 年 派 息 四 次 ， 年 息 率 超 過 5 厘 ， 而 後 者 的 派 息 率 亦 有 3.2 厘 ， 預 計 兩 者 每 年 回 報 10% （ 表 2 ） 。
基 金 -- 美 元 貶 值 拖 累 基 金 表 現
周 先 生 及 劉 小 姐 同 時 持 有 3 隻 基 金 ， 分 別 是 豐 新 興 動 力 基 金 、 聯 博 美 元 收 益 基 金 及 生 環 球 平 穩 增 長 基 金 ， 現 值 8 萬 及 9 萬 元 。
建 議 集 中 火 力 主 攻 豐 新 興 動 力 基 金 作 長 線 投 資 ， 該 基 金 主 力 投 資 金 磚 四 國 ， 即 巴 西 、 俄 羅 斯 、 印 度 及 中 國 四 個 新 興 市 場 ， 由 於 彼 此 相 關 系 數 較 低 ， 故 能 追 求 高 回 報 的 同 時 ， 亦 達 到 分 散 風 險 效 果 。
至 於 聯 博 美 元 收 益 基 金 及 生 環 球 平 穩 增 長 基 金 ， 前 者 受 美 元 貶 值 影 響 ， 拖 低 回 報 ， 後 者 則 是 平 衡 型 股 債 混 合 基 金 ， 長 線 投 資 回 報 較 純 股 票 基 金 為 低 ， 故 兩 者 皆 可 換 走 （ 表 3 ） 。
月 供 基 金 -- 新 興 市 場 、 中 小 企 潛 力 高
商 品 價 格 高 企 ， 白 金 出 產 國 之 一 的 南 非 受 惠 不 淺 。 資 料 圖 片
建 議 月 供 基 金 以 新 興 市 場 為 主 ， 主 攻 中 國 、 歐 非 中 東 及 拉 丁 美 洲 市 場 ， 佔 整 體 組 合 的 55% ， 餘 下 分 別 投 資 中 小 型 企 業 基 金 及 能 源 基 金 ， 分 別 各 佔 30% 及 15% ， 預 期 每 年 目 標 回 報 10% 。 參 考 所 選 基 金 的 10 年 平 均 度 化 回 報 ， 大 部 份 都 有 10% 以 上 的 回 報 ， 合 乎 投 資 回 報 預 期 （ 表 4 ） 。
‧ 施 羅 德 環 球 基 金 系 列 - 環 球 能 源
該 基 金 主 要 投 資 環 球 上 市 能 源 公 司 ， 受 惠 中 國 及 印 度 發 展 中 國 家 對 石 油 的 持 續 需 求 ， 國 際 油 價 屢 創 新 高 ， 環 球 能 源 基 金 前 景 樂 觀 看 漲 ， 該 基 金 過 去 一 年 急 升 47.4% ， 過 去 10 年 的 年 度 化 增 長 為 12.2%
‧ 摩 根 富 林 明 新 興 歐 洲 、 中 東 及 非 洲 基 金
歐 非 中 東 基 金 主 要 投 資 俄 羅 斯 、 南 非 及 中 東 市 場 ， 俄 羅 斯 及 中 東 蘊 藏 全 球 石 油 量 達 八 成 ， 而 南 非 則 擁 有 豐 富 的 礦 產 如 白 金 ， 在 商 品 價 格 持 續 高 企 下 ， 其 投 資 前 景 吸 引 ， 該 基 金 過 去 5 年 的 年 度 化 回 報 近 四 成 。
‧ 美 林 拉 丁 美 洲 基 金
拉 丁 美 洲 基 金 主 要 投 資 巴 西 市 場 ， 以 美 林 拉 丁 美 洲 基 金 為 例 ， 超 過 七 成 的 投 資 在 巴 西 ， 該 國 擁 有 豐 富 的 能 源 、 農 產 品 及 礦 產 ， 隨 
商 品 價 格 不 斷 上 升 ， 美 林 拉 丁 美 洲 基 金 今 年 表 現 理 想 ， 年 初 至 今 錄 得 6.5% 升 幅 。 過 去 10 年 的 年 度 化 增 長 為 17.6% 。
‧ 霸 菱 國 際 傘 子 基 金 - 香 港 中 國 基 金
雖 然 該 基 金 年 初 至 今 下 跌 20.8% ， 但 市 場 仍 然 看 好 中 國 未 來 增 長 前 景 ， 投 資 者 可 透 過 平 均 成 本 法 減 低 風 險 ， 該 基 金 過 去 10 年 的 年 度 化 回 報 達 21.6% 。
‧ 美 林 環 球 小 型 企 業 基 金
基 金 主 要 投 資 在 北 美 、 歐 洲 及 遠 東 等 已 發 展 市 場 的 小 型 企 業 ， 但 亦 會 投 資 全 球 發 展 中 市 場 的 公 司 ， 該 基 金 過 去 10 年 的 年 度 化 表 現 為 18.3% 。
保 險 -- 危 疾 年 輕 化 宜 加 大 保 額 現 時 周 先 生 及 劉 小 姐 分 別 持 有 兩 份 危 疾 保 險 ， 保 障 額 分 別 78 萬 及 40 萬 元 ， 一 般 而 言 ， 危 疾 保 障 額 是 以 投 保 人 患 病 後 兩 至 三 年 的 生 活 費 計 算 。 現 時 患 上 危 疾 出 現 年 輕 化 情 況 ， 而 女 性 亦 較 男 性 較 多 病 ， 建 議 劉 小 姐 可 加 大 危 疾 保 障 額 。 據 保 險 業 人 士 指 ， 現 時 一 份 20 萬 元 女 性 危 疾 保 險 ， 以 33 歲 投 保 年 齡 計 算 ， 保 障 期 至 100 歲 ， 每 年 保 額 約 2600 元 。
