華府全民置業夢 換來金融海嘯

華府全民置業夢 換來金融海嘯 2008年10月21日

【明報專訊】08年9月15日將永遠列入史冊。這天，有158年歷史的美國投資銀行雷曼兄弟申請破產保護，觸發持續1個月的金融海嘯。但雷曼早於多月前已陷入財困，為何今年3月投行貝爾斯登爆煲沒引起金融海嘯，但雷曼爆煲卻令全球遭殃？

本報將從今天起以系列報道，回顧這場驚心動魄的金融危機、分析箇中經驗教訓。要剖析這場金融海嘯，也許應從雷曼破產前7天談起。那一天，美國財政部宣布接管「兩房」。

作為美國兩大官方房貸機構，房利美和房貸美因為資不抵債、至少負資產180億美元，根本無可能承保5.2萬億美元的按揭資產，要政府合共注資2000億美元打救。然而若非美國政府為了實現「人人置業」的黃梁美夢、逼迫兩房購入大量次按不良資產，兩房就未必負債纍纍，樓市泡沫也未必演變至全面失控、最終引爆次按危機和金融海嘯。畢竟，樓市崩潰就是整場金融海嘯的一大根源。

放寬買樓限制埋伏線

要翻這筆帳，得追溯至1992年。當年聯邦政府住房和城市發展部(HUD)成了兩房的監管機構。每年接受65億美元公帑資助的兩房，被許以兩項「政治使命」，就是多幫一些民眾做按揭當業主，每隔 4年對目標數字檢討一次。克林頓政府定出「全國置業策略」，除放寬買樓限制，例如只需提供3年穩定收入證明(而非原先的5年)，更於1995年同意讓兩房購入一些次按債券，也就是給發行這些按揭債券集資的銀行放貸機構，提供更多資金，令銀行可以批出更多次按。

華府逼兩房購按揭債券助增置業率

次級按揭是專提供給信用紀錄較差的低下層人士，其長線息率通常較普通貸款高。樓市暢旺時，做了次按的業主若感供樓吃力，大可將屋變賣套現，但假如樓市開始下滑，無力還款的次按業主就難以脫身。

正如《紐約時報》指出，美國人對置業的鍾情根深柢箇，不分富貧。華府的如意算盤，是透過兩房支持按揭市場，讓更多難合資格做傳統按揭的窮人，也可藉次按借錢實現置業夢。但HUD的研究員01年已警告，次按斷供有所上升，是一大隱憂。惟04年HUD檢討未來4年置業人口比率目標時，布殊政府官員提出，要將比率再提升，還批評兩房嚴重落後於私人市場，「必須做多些」。結果兩房只好加緊購入按揭證券，藉以給按揭市場注入更多錢。

01年斷供初現 政府無視警號

03 年兩房共購入810億美元次按債券，到04年卻急升至1750億(佔市場44％)，雖然翌年美國進入加息周期、樓市開始下滑，兩房06年購入的次按債券也有所回落，但仍達900億美元。房貸美一名官員直言﹕「市場知道我們要那些按揭債券，華府調高了目標，「逼我們要入市買貨」。金融教授麥科伊說﹕「這是很大、很大的錯誤。這等於將更多資金注入一個完全不受規管的信貸產品市場，最終變成一場災難。」