「 套 息 交 易 」 （ Carry Trade ） 即 利 用 投 資 市 場 大 趨 勢 借 平 錢 投 資 ， 賺 取 息 差 及 升 值 空 間 ， 似 乎 是 大 戶 的 專 利 。 近 期 有 小 投 資 者 利 用 物 業 加 按 套 現 ， 藉 低 按 息 優 勢 攻 人 民 幣 產 品 ， 博 升 值 回 報 。 理 財 版 就 這 做 法 作 全 面 解 構 ， 發 現 賬 面 回 報 率 可 高 達 1.2 倍 。 記 者 ： 余 美 玉
香 港 跟 隨 美 國 多 次 減 息 ， 銀 行 實 際 按 揭 利 率 已 降 至 約 3 厘 水 平 ， 市 場 預 期 美 國 今 年 再 有 減 息 空 間 ， 即 意 味 實 際 按 息 會 降 至 更 低 水 平 。 另 一 邊 廂 ， 內 地 經 濟 保 持 高 速 增 長 ， 人 民 幣 過 去 幾 年 穩 步 升 值 ， 現 時 內 地 通 脹 加 劇 ， 由 於 人 民 幣 升 值 有 助 壓 抑 通 脹 ， 所 以 專 家 均 認 為 ， 人 民 幣 仍 有 強 大 升 值 潛 力 。
今 年 料 升 值 一 成
東 亞 銀 行 首 席 經 濟 師 鄧 世 安 表 示 ， 人 民 幣 升 值 速 度 較 去 年 初 明 顯 增 強 ， 單 是 過 去 4 個 月 已 上 升 5% ， 相 信 升 勢 將 持 續 。 美 國 總 統 大 選 在 即 ， 政 局 變 數 大 ， 加 上 該 國 陷 入 經 濟 衰 退 的 危 機 擴 大 ， 美 息 向 下 趨 勢 已 成 事 實 ， 而 大 陸 通 脹 問 題 亦 加 劇 ， 令 人 民 幣 有 上 升 壓 力 ， 故 相 信 年 內 人 民 幣 可 上 升 一 成 。
中 信 嘉華 銀 行 中 國 業 務 首 席 經 濟 策 略 師 廖 群 指 出 ， 中 央 政 府 可 能 選 擇 讓 人 民 幣 加 快 升 值 ， 以 抑 制 出 口 、 經 濟 增 長 過 快 ， 以 及 通 脹 等 問 題 ， 料 今 年 人 民 幣 升 值 8% 。 渣 打 香 港 經 濟 師 劉 健 
亦 預 計 ， 今 年 內 地 將 上 調 存 貸 利 率 ， 其 中 存 款 利 率 上 調 幅 度 將 較 貸 款 利 率 為 高 ， 以 抗 衡 通 脹 壓 力 。 他 相 信 ， 當 局 將 會 加 快 人 民 幣 升 值 速 度 ， 全 年 升 幅 約 9% 。
在 實 際 按 揭 利 息 低 企 的 形 勢 下 ， 現 時 部 份 投 資 者 選 擇 將 物 業 加 按 套 現 ， 轉 投 人 民 幣 產 品 ， 賺 取 當 中 差 價 。
加 按 套 現 ： 計 清 手 續 費
將 現 有 物 業 向 銀 行 加 按 套 現 有 兩 個 方 法 ， 其 一 是 向 現 時 提 供 按 揭 貸 款 的 銀 行 申 請 加 按 ， 加 按 貸 款 上 限 為 物 業 估 值 七 成 減 去 按 揭 餘 額 的 差 價 ， 毋 須 再 畀 律 師 費 ， 但 銀 行 加 按 會 收 取 手 續 費 。
以 東 亞 銀 行 為 例 ， 首 50 萬 元 貸 款 手 續 費 2500 元 ， 餘 下 貸 款 額 手 續 費 為 0.25% ， 罰 息 期 6 個 月 （ 表 1 ） 。
若 現 有 按 揭 沒 有 罰 息 期 ， 可 考 慮 轉 按 物 業 ， 沒 有 罰 息 期 的 按 揭 計 劃 實 際 按 息 可 低 至 2.85 厘 （ 表 2 ） ， 按 揭 上 限 為 物 業 估 值 七 成 ， 償 還 原 有 物 業 按 揭 後 ， 投 資 者 可 以 套 現 ， 不 過 轉 按 要 畀 律 師 費 ， 成 本 較 高 。
人 民 幣 產 品 ： 定 存 、 債 券 穩 定 收 息
可 透 過 定 期 存 款 及 債 券 涉 足 人 民 幣 投 資 ， 兩 者 皆 有 穩 定 利 息 收 入 及 享 受 人 民 幣 升 值 。
留 意 債 券 年 期
現 時 一 般 銀 行 的 1 個 月 人 民 幣 定 期 存 款 ， 年 利 率 介 乎 0.68 至 0.83 厘 （ 表 3 ） ， 以 0.83 厘 年 利 率 計 算 ， 100 萬 元 存 款 年 息 為 8300 元 。 由 於 人 民 幣 為 非 自 由 流 通 貨 幣 ， 現 時 銀 行 每 日 只 可 兌 換 2 萬 元 人 民 幣 。
投 資 人 民 幣 債 券 ， 利 息 較 定 存 更 高 ， 投 資 者 可 透 過 銀 行 或 股 票 行 買 入 債 券 收 息 ， 現 時 債 券 孳 息 率 可 高 達 2.42 厘 （ 表 4 ） ， 即 100 萬 元 金 額 年 息 為 2.42 萬 元 。
債 券 可 於 二 手 債 券 市 場 買 賣 ， 方 便 投 資 者 隨 時 套 現 ， 不 過 要 留 意 債 券 贖 回 年 期 及 買 賣 差 價 ， 若 在 債 券 到 期 前 賣 出 ， 有 機 會 錄 得 虧 損 。
例 子 ： 揀 冇 罰 息 期 計 劃
郭 先 生 現 有 物 業 市 值 350 萬 元 ， 尚 欠 銀 行 按 揭 餘 額 100 萬 元 ， 他 將 加 按 套 現 的 100 萬 元 每 月 續 期 做 1 個 月 人 民 幣 定 期 存 款 ， 藉 收 息 及 人 民 幣 升 值 賺 取 差 價 。
走 勢 唔 對 即 還 款
郭 先 生 說 ： 「 現 在 樓 按 實 際 利 息 很 低 ， 人 民 幣 利 息 回 報 連 升 值 更 加 吸 引 ， 只 要 揀 冇 罰 息 期 的 計 劃 ， 萬 一 按 息 上 升 或 人 仔 走 勢 唔 對 路 ， 都 可 以 立 刻 償 還 加 按 金 額 ， 減 低 風 險 。 」
加 按 後 ， 郭 先 生 1 年 須 額 外 供 款 6.66 萬 元 ， 假 設 人 民 幣 1 年 升 值 5% ， 扣 除 加 按 利 息 開 支 後 ， 淨 回 報 2.92 萬 元 ， 賬 面 回 報 43.8% ； 若 人 民 幣 升 值 10% ， 郭 先 生 賬 面 回 報 7.96 萬 元 ， 回 報 即 近 120% （ 表 5 ） 。
貼 士 ： 兌 換 需 時
‧ 轉 按 律 師 費 介 乎 4000 至 6000 元
‧ 借 貸 成 本 要 計 及 銀 行 加 按 手 續 費 ， 以 及 提 早 還 款 的 罰 息
‧ 人 民 幣 存 款 每 人 每 日 兌 換 上 限 2 萬 元 人 民 幣 ， 大 額 款 項 兌 換 需 時 ， 以 1 港 元 兌 0.92 人 民 幣 計 算 ， 即 100 萬 港 元 兌 換 為 人 民 幣 ， 需 時 46 個 工 作 天
‧ 貸 款 息 率 及 還 款 年 期 因 應 物 業 及 借 款 人 情 況 有 所 不 同 ， 未 必 可 借 足 目 標 貸 款 額
風 險 ： 利 息 回 升 還 款 增 加
投 資 者 需 考 慮 人 民 幣 升 值 速 度 未 必 合 乎 預 期 。
資 料 圖 片
‧ 美 國 利 率 回 升 ， 實 際 按 揭 利 率 亦 會 跟 隨 上 升 ， 令 借 貸 成 本 增 加
‧ 人 民 幣 升 值 速 度 低 於 預 期 ， 投 資 者 有 機 會 蝕 息 差 ， 令 投 資 出 現 虧 損
專 家 ： 顧 及 個 人 供 款 能 力
中 原 按 揭 經 紀 董 事 總 經 理 王 美 鳳 提 醒 ， 雖 然 投 資 人 民 幣 回 報 吸 引 ， 但 加 按 套 現 投 資 人 民 幣 ， 除 了 要 留 意 加 按 利 息 開 支 外 ， 投 資 者 亦 要 小 心 衡 量 自 己 的 供 款 能 力 ， 加 按 後 每 月 供 樓 開 支 將 會 大 增 ， 故 要 因 應 個 人 能 力 借 貸 。
她 又 指 ， 銀 行 以 物 業 估 值 作 為 評 估 貸 款 額 基 準 ， 加 按 及 轉 按 可 以 套 現 的 金 額 ， 有 機 會 與 原 先 預 計 有 出 入 ， 轉 按 前 宜 先 找 銀 行 為 物 業 估 值 ， 以 防 估 價 不 足 。
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