按揭自住用 P 投資用 H

按揭自住用P 投資用H
資金尋出路 買樓成首選 2008年2月20日

【明報專訊】在美國持續減息下，負利率情再在本港出現，市民為資金尋找出路，買樓便成為近期熱門話題。物業買賣轉趨活躍，不少準業主希望在減息周期選一個較優惠的按揭計劃。銀行上個月兩度調低最優惠利率(Prime Rate，簡稱P)，一般以P作基準的按揭計劃，實際按息跌至2.85厘至3厘；不過，近期拆息大幅回落，以香港銀行同業拆息(HIBOR，簡稱H)為基準的按揭計劃已重拾吸引力，實際按息大約2厘多。準置業人士若擬作投資或還款期短，可選H計劃，但是自住及希望每月供款有預算，以最優惠利率(P)計息是必然之選。

恒生抵押貸款業務主管譚麗垰表示，恒生有達90％業主是選擇最優惠利率計算的按揭，因為不少準業主置業均用來自住，所以供款期往往超過20年，故此希望供款額較穩定，因而選擇P作計按息是必然之事。事實上，無論按揭息率是以P或H計算，也要綁足3年，否則會罰息。3年內息率的上落可以非常大，好像上年10月因不少大型新股上市，令拆息(H)上升至高達5.7厘，若以當時息率計算，按息約為6.2厘左右；而當時P為7.5厘(以匯豐計算)，按揭利息約為4.5厘左右，由此可見當時P較H為優惠。

不過，美國為紓緩次按問題而持續減息，本港銀行亦跟隨，雖然市場上兩個P分別降至6厘和5.75厘，進一步推低P計劃的實際按息，不過1個月HIBOR由10月中高位5.7厘水平回落，降至最低的2.07厘，回落幅度逾50％，現時做H按揭計劃的息率較P計劃為低。

在P 按揭計劃中，大部分銀行實際息率為2.85厘至3厘不等。據經絡按揭公布上月按揭市場首5間銀行已佔去市場六成生意，依次為中銀香港、匯豐、恒生、渣打及建銀香港。在5家銀行中，以恒生、中銀香港實際按息最低，全期利息為P(5.75厘)減2.9厘，低至2.85厘，部分客戶更可以減2.9125厘，令按息跌至2.8375厘。

拆息回落，不少銀行亦有H按揭計劃，以吸引的實際按息和鎖息上限為賣點。按息同為H加0.45厘至1厘不等，多數H按揭計劃沒有現金回贈，但個別亦有回贈，但幅度不及P計劃為多。

此外，兩計劃均設有鎖息上限P(5.75厘/6厘)減2.65厘至2.7厘，萬一拆息抽高，實際按息亦為一般P按揭計劃水平。以2月14日的1個月銀行同業拆息2.1厘計算，實際按息為2.6厘，借150萬元分20年還，每月供款額為8021.82元，以恒生P計劃計算，每月要供8206.78元，慳 184.96元；但若拆息上升，便有機會高於以P計的按息。

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓亦表示，很多準業主都是習慣用P作為計息，「根據2007年11月數據顯示，有94.6%客戶選用P按揭計劃，其餘計劃只佔少數，預期將來情會持續。」除非對利率走勢非常有把握及熟悉，否則很少採用H作為計算按息的基礎。

拆息走勢難測 選鎖息上限計劃

置業人士選擇按揭計劃要視乎自己的需要，對用家而言當然以利息行先，現時銀行同業拆息處於低位，較P計劃更能達到慳息目的。不過，由於拆息表現波動、走向難測，所以最好選擇有鎖息上限的H按揭計劃，以免因拆息回升而捱貴息。現時大多H計劃均設有鎖息上限，好像建銀亞洲的H按揭計劃，便規定按息上限為P減3 厘，其實相當吸引。

撰文：龍彩霞