2 手樓價已高處不勝寒

2010-07-10 22:53

脫兄,

你不是想暗示現在2手樓價已高處不勝寒吧? 真心想知. 謝謝.

筆者認為是「合理地貴」，遲點會出現「不合理地貴」，然後個市會跌到「不合理地平」。自住樓宇是以十年計的長線投資，不像炒股票般成日轉 身，無理由平時不買貴時買。

今期 i-money至少有兩個人說現在樓市宜自住不宜炒，筆者看法剛好相反：自住無謂買，炒仲可以，因為自住的人往往由升到跌地守下去，就不應該在 估值高時買入。

中原指數又升回八十點，升多兩成半就到一百，到時再看看是否兩次到頂不破。

窮人的消費習慣是先享受，後投資，所以一生貧窮 2010-06-17

　　《富爸爸，窮爸爸》作者清崎眼見親父，他口中的窮爸爸努力攢錢，一生卻貧困潦倒；但富爸爸不斷投資，結果則成為最有錢的人之一，原因其實不在他們賺錢 多少，而在他們不同的理財觀念和手法。

　　他提出兩個重要理財觀念。

　　首先、人要分辨自己買入的是資產還是負債？窮人買入房屋是負債，卻和他生父一樣，以為是資產，升職加薪後，立刻又買較大的房屋，於是終身都要償 還貸款 。

　　大部分人是先消費後投資，即每月收到工資便先支付樓房和汽車貸款、子女學費以及日常生活其他費用，有餘錢才會儲蓄或投資。年青人為追求名牌時 尚，利用信用卡公司提供的免息分期計劃，購買最新款的手機電腦，不惜先花未來錢。

　　清崎認為這是窮人花錢的方法。要做富人就要改變習慣，收到工資後先扣起一部分作投資，餘下的才支付生活費用。換言之，窮人的消費習慣是先享受， 後投資；富人則相反，先投資，後消費。

　　讀到這裏，有如醍醐灌頂，發覺自己多年來的理財心態和方法就和窮爸爸一樣。當時是2001年，我已經有一輛開篷車，但貪慕虛榮，認為自己負担得 起，又買了一輛四驅車，在炫耀的同時，把自己推進財務困難的深淵。

　　試想，30多萬港元 (下同) 的車價，付了首期10%後，以四年定息5%計，每月還款6,250元，加上利息1,250元，便合付7,500元。此外每月要額外付3,000元租用一個 停車位，加上每年牌照和保險費用20,000元 ( 因我已有一車，故第二部車未享有NCB保險累積折扣優惠 ) ，全年合共多付146,000元。

　　去年我把這部四驅車賣掉時，只得回10,000元。但八年來，此車合共花掉我720,000元，還沒計算因駕駛它而多花的電油費用。( 駕駛四驅車比普通轎車所花的電油費用高約 1 倍 )

　　若不買此車，我將省回710,000元。但當年我卻把車買下來，以一個窮人的消費習慣：先享受，後投資的方式來生活，怪不得我沒錢儲下來了。

　　當時我立即檢視自己的財務狀況，把銀行的現金、股票等資產加起來，只等於三個月的工資，卻有兩個公寓套房是負資產，而且抵押貸款並未清還，共負 債五百多萬港元 。

　　那一剎那，我並沒有早些時和銀行理財顧問商談後那麼徬徨。我「儲蓄等於一百五十個月工資」的理財目標雖然還是遙不可及，但我充滿鬥志，因為已經 找到自己問題的根源。

只要我奉行清崎的第二個理財觀念，開展投資，買入資產，增加從資產中衍生的被動收入，減少無謂消費和負債，我相信我可以達到目標。

熱錢入中國 如螞蟻搬家

國家外匯管理局稱，目前「熱錢」主要採取螞蟻搬家的方式進入中 國，尚未發現有組織、大規模流入境內。

熱錢(Hot Money)，又稱游資，通常定義為追求最高報酬和最低風險，在國際金融市場上迅速流動的短期投機性資金。

國家外匯管理局副局長鄧先宏接受《人民日報》專訪，指在中國，由於存在資本項目管制，所謂「熱錢」的定義為純粹以投機套利為目的、無真實貿易或投資 背景的國際收支交易及跨境資金流動。

鄧先宏指，從今年2月開始，國家外匯管理局在外匯流入量較大的13個省市，組織開展了應對和打擊「熱錢」專項行動，共計非現場排查近期的跨境交易 347萬筆，累計排查金額4400多億美元。截至目前，專項行動已查實190宗涉嫌違規案件，涉案金額73.5億美元。

總體上，跨境資本流動及外匯收支是合法合規的，尚未發現境外「熱錢」有組織、大規模流入境內。

違規流入的「熱錢」多採取「螞蟻搬家」方式，在傳統的貿易和投資領域「偽裝」流入，方式五花八門。

例如，部分加工貿易企業利用價格做文章，即通過高報工繳費、虛增可收匯額度和轉移定價等方式，達到多收匯、多結匯的目的；部分轉口貿易企業利用收付 匯時差「動手腳」，即通過收匯後全額結匯、推遲付匯及虛構交易等方式擴大外匯淨流入；服務貿易項下「熱錢」主要是以運輸費、諮詢費名義違規辦理收結匯，有 些企業以服務貿易收入的名義收取資本項下外匯資金，以逃避外匯監管；外商投資項下的「熱錢」很多與「虛假外資」有關。

部分外資企業雖有真實項目，但無真正的「外資」，有的乾脆就是「空殼企業」，所需外匯通常通過中間人與地下錢莊之間進行資金交易，資本金結匯後用於 歸還地下錢莊或境內外出資人。個人項下的「熱錢」主要是通過分散匯入—分散結匯—集中入賬等多種形式，達到將大額資金化整為零、分拆結匯的目的。

這些「熱錢」的主要目標，就是進入股市、樓市，獲取資產價格上漲收益。

「熱錢」往往通過貿易、外資、銀行、個人等多個渠道，違規進入房地產市場，既有企業行為，也有個人行為。有的是集團公司內部關聯企業套匯運作。

例如香港某公司，直接或間接控股境內多家房地產企業，由境內子公司，以人民幣資金墊付土地拍賣保證金，香港母公司通過設立房地產項目公司方式，將外 匯資本金結匯後償還代墊款。

上述企業涉嫌違反資本金支付結匯制、非法套匯、擅自對外放款和擅自經營金融業務等，違規金額較大、資金鏈條複雜、性質嚴重。

也有個別銀行，向境外個人發放了中長期房屋抵押外匯貸款，且房貸結匯後用於購買境內房產。

關於「熱錢」進入股市，專項行動中發現，部分外商投資企業虛構用途，將資本金結匯後進入股市的案例。

此類案例中，外資企業以支付貨款等名義，向銀行申報資本金結匯，將結匯所得人民幣，劃給境內關聯企業，關聯企業再以往來款等名義將資金原路劃回。

外資企業收回此筆人民幣資金後，不再受結匯時申報用途限制，從而流入A股市場。

（人民日報）

買樓收租3大要點

樓市表現暢旺，銀行按揭優惠層出不窮，加上放寬租管，吸引投資者積極入市 吸納優質物業。地產界人士指出，買樓收租作長線投資，既有即時回報又可賺取資產升值，但上周五各大銀行加息四分之一厘後，買樓收租一定要識計數，包括在加 息周期的長短期實際租金回報。另外，亦要考慮物業租值潛力及租金承接力等因素。

本港連租約物業成交持續上升，銀行亦逐漸改變過往保守的態度，提供接近一般樓按的息率優惠。現時銀行一般樓按息率可低至P-2.775厘，而連租 約按揭息率亦達P-2.6厘。個別按揭公司更低至P-2.775厘，與一般樓按息率無異。 地產界人士認為，連租約物業成交數字 理想，反映投資者對本港樓市充滿信心，有助帶動物業租金未來升幅。 1.計算各項開支 要把握入市時機，亦要作出準備，首先了解何謂租金回報率，最簡單的方法是把年租金與樓宇價值相除，以年租金5萬元，物業價值為 100萬元為例，租金回報率便是5%，若是租金收入愈高，樓價維持不變，租金回報率便會愈高。 但現時大部分出租物業都是採用全 包形式，業主需為租客支付管理費、差餉及維修費等雜項支出，若以十二個月租金收入計算回報，並不能實際反映物業的真實回報。業界人士建議以十個月租金計 算，餘下兩個月租金作為雜項費用，計算回報率較為準確。 2.加息削弱回報 持有物業出租或買樓收租，租金回報計算亦有不同。前者以購買物業時價格計算，後者則以單位市價計算回報。 假 設某單位的買入價為500萬元計算，年租金是20萬元，其回報率便是4%。 若把單位以400萬元出售，有意購入單位並出租的買 家，便應以400萬元作指標，而非500萬元，回報率是5%。 在加息周期，需注意增加的利息支出。以物業價500萬元為例，年 租金為30萬元，雜費開支4萬元，若按揭息率加1厘至3.2厘，每年利息開支便由123,696元增至135,516元，而淨租金的回報便由 136,304元下降至124,484元，減幅達8.7%。 3.約滿調高租金 美聯物業副主席張錦成表示，步入加息期，投資者買樓收租，按揭供款勢必增加。本港各大銀行今次加息四分之一厘，相信對供樓人士 不會構成太大影響。以樓按貸款100萬元供款期二十年為例，每月供款由5,154元增至5,274元，增幅僅2.3%。 張錦成 預期今年利率升幅達一至兩厘，買樓投資要小心計算負擔能力。加息其實反映本港經濟及樓市向好，可支持租金上調，投資者若現有的租約即將屆滿，可與租戶商討 提高租金以彌補增加按揭供款支出。 利嘉閣按揭代理董事總經理梁理中認為，本港未來三年的按揭息率會持續上升，有意買樓收租在計 算回報時，或可將按揭息率加2至3%，計算的回報率才較貼市。地產界人士亦指出，租金回報有時會出現誤導情況，香港置業行政總裁胡日發稱，部分舊區及樓齡 逾三十年的單幢舊樓，租金回報雖然達13厘，但管理煩瑣，加上維修費高昂，會增加投資成本，長遠扣除維修費用後的租金回報有很大的出入。

租價比警示樓市泡沫？

中國國土資源部於29日公佈《中國城市地價狀況2009》，首次提到“租價比”概念，從這一概念角度分析，國內熱點城市的住宅市場已經出現比較嚴重的泡沫。 根據國土資源部持續跟蹤上海、北京、深圳、天津、杭州、青島等6個典型城市各類物業租價比的變化趨勢顯示，近5年來，由於供需失衡引致銷售價格相對租金水準的過快 上漲，住宅和商業物業租價比總體呈下降趨勢。一套房子的租價比=出租價（一年）/房價（不含裝修與稅費），如果這個比值低於4.5%，則說明該地區的房價存在泡沫，如果該比值高於5.5%，則該住房尚存在升值空間。
既然是泡沫，自然是會破滅的，問題是什麼時候破滅？誇張的房價曾經讓老百姓對於房價是個泡沫滿懷信心，然而瘋狂的股市還有回落3000點的時候，房價卻是一根陽線拉得持幣觀望的老百姓跺 腳不已，悔不當初。但願政府能給個准信，不要繼續忽悠老百姓了！

http://info.wenweipo.com/index.php/action-viewnews-itemid-16232

稅率低成歐美眼中釘

稅率低成歐美眼中釘

【本報訊】本港低稅率吸引不少高稅區人士將盈利轉來香港的公司避稅，已成為不少歐美國家的眼中 釘。美國有國會議員提出法案，把香港列入黑名單，以不准扣稅和調動資金抽重稅，變相阻礙國民來港做生意。剛捱過金融海嘯的香港，又面臨國際貿易戰的暗湧。 稅務局局長朱鑫源表示，意大利、西班牙、智利和秘魯已把香港列入該國稅務黑名單； G20峯會去年 4月在倫敦舉行會議時，法國更提出把香港和澳門列入經濟合作組織的黑名單，中國強烈反對下才避過一劫。

美擬開列黑名單 本港稅務局向美國提出談判稅務協議要求，但被對方拒絕。美國有國會議員已提出新法案，名為制止避稅天堂，列出 黑名單，國民若與名單內地區做生意，開支不可扣稅，若開設公司，這些公司調動資金返美要抽重稅 30%。香港與歐美長期存在矛盾，朱鑫源解釋說，本港奉行低稅率，原則是在港工作及公司在港賺得的盈利才徵稅，若香港公司在美國賺錢，香港不會向其徵稅。 全球大部份國家則以國民為徵稅單位，國民無論那裏工作或開公司賺錢，一樣要交稅。本港目前與九個國家和地區簽訂資料互換及免繳雙重稅協議，每年接獲約 30宗要求本港交換資料個案。但歐美經濟強國以香港為避稅天堂，拒絕與本港同時談判防止逃稅及免繳雙重稅協議。他們擔心在免雙重繳稅的安排下，不能向在港 工作或設公司的國民繼續收稅，損失將很大。不少國家提出只談判防止逃稅協議，但香港堅持要有一個全面性協議。朱說，香港不會放棄現有的稅制，若香港跟外國 一樣，將來港人在外地的投資收入、銀行利息，便一樣要向港府交稅。

電腦程式揪出疑似炒樓個案摩貨獲利 稅局四年追收 6億

電腦程式揪出疑似炒樓個案摩貨獲利　稅局四年追收 6億

【本報訊】樓市暢旺炒風熾熱，財政司司長曾俊華 2月提出加強向炒樓人士追收利得稅。稅務局局長朱鑫源表示，該局將利用精心設計的電腦程式，篩選懷疑炒樓個案，重點追收獲利者的稅款，篩選準則包括交易頻 率及持有物業時期，持有期越短越是重點調查，「摩貨」（即交易到期前轉售）更是查稅首選。 05年至 09年期間，稅局共揪出 2萬個炒樓個案，追收稅款最少 6億元。　記者：呂焯均

今年初上任的稅局局長朱鑫源接受訪問時表示，稅局設有龐大資料庫，記錄每個物業的業權資料，會定期利用自行設 計的電腦程式分析樓宇買賣個案，根據個別人士買賣頻率；持有物業時間長短；是否摩貨；買賣物業的背景、動機、財務安排等，揪出懷疑炒樓個案。一般而言，持 有物業期越短者越會抽查，「摩貨，冇做 assignment（樓契），簽買賣合約就摩出去，一買就賣」更是稅局調查重點。面對專業炒家，稅局已為他們備有稅務檔案。

局長：非配合財爺遏 炒風

05/06至 08/09四個財政年度期間，稅務局利用電腦程式選出約 5.8萬宗疑似炒樓個案，然後以人手逐一跟進，最後確定約 2萬宗是炒樓個案，要發出評稅單追討稅款。朱鑫源說，在樓市創紀錄的 07/08年度，揭發炒樓逃稅個案最多，稅局當時選出 1.9萬宗疑案，最後成功追收 6,700宗逃稅個案，但他未有透露涉及多少金額。若以每個物業獲利 20萬元計算， 07/08年度稅局追收了最少 2.27億元。過去四個財政年度，成功追討的稅款更高達 6億。朱鑫源稱，買賣物業人士一般被視為經營生意，根據《稅務條例》，利潤須繳納 16.5%利得稅。不過，朱鑫源強調，稅務局並非為配合財政司司長打擊炒風措施而加強抽查追稅行動，「追稅目的唔係打擊乜嘢，炒樓賺錢要交稅，但唔係要打 擊佢哋，係提提炒賣公司，炒樓要交稅，計埋成本入去。」他承認，現行法例沒有明確規定一年物業交易多少才算是「炒樓」，稅局會參考法庭案例作判斷。 律師：一年轉手也算炒樓

律師梁永鏗表示，由於法律條文沒清楚界定何謂炒家，因此不少被徵稅業主會提出上訴，「持貨三幾個月就買賣就好 明顯係炒樓，但稅局有佢自己一套機制去識別炒家，即使持有單位一年先轉手，都可能會被稅局認為係炒樓。」稅務學會副會長洪宏德說，賣樓獲利業主上訴的成功 機會不大，因為《稅務條例》列明舉證責任在納稅人身上，而要證明自己不是炒家相當困難，故上訴個案輸多贏少。有地產代理則表示，不少炒家為逃避繳稅，會透 過成立海外公司炒樓，令自己不會被稅局列為炒家從而逃稅。財政司司長曾俊華 2月底發表預算案時指出，稅務局有既定程序追蹤炒賣物業的交易，並認真跟進每宗個案。如發現物業買賣的行為等同經營生意，稅局將向有關人士或公司徵收利得稅。

稅局追擊炒樓逃稅個案

2005/06年度電腦選出懷疑個案： 15,600

需追收稅款個案： 6,700　

比例： 43%

2006/07年度電腦選出懷疑個案： 9,800

需追收稅款個案： 2,500

比例： 26%2007/08年度電腦選出懷疑個案： 19,000

需追收稅款個案： 6,700

比例： 35%2008/09年度電腦選出懷疑個案： 13,700

需追收稅款個案： 4,300

比例： 31%總數電腦選出懷疑個案： 58,100

需追收稅款個案： 20,200　比例： 35%資料來源：稅務局

可笑辯解火 速轉售「退休居所」

炒家被稅務局揭發逃稅後，每每堆砌可笑的理由或虛假故事上訴，稅務局列舉個案指出，丁先生以空殼公司甲的名義 簽訂臨時買賣合約，以 838萬元購入一所連租約的物業，同月即委託地產代理放售，數日後以 1,050萬元成交。甲公司被稅局追稅後提出上訴，丁先生出席稅務上訴委員會的聆訊時聲稱，購入物業作出租用途，以及作為退休後的居所，其後從租客口中得 悉物業中央冷氣經常故障，且有漏水問題，木地板亦鬆脫需維修，加上租客要求減租，故決定放售，但丁承認從沒有視察物業。上訴委員會認為甲公司購入該物業一 個月內便決定轉售，與他聲稱作長線投資的意圖不符合，駁回上訴。

稱投資失利　查無大跌市

一名懲教署職員的妻子與丈夫居於宿舍。她簽訂臨時買賣合約以 237萬元從發展商購入一個樓花單位，翌年交樓，四個月後以 333萬元轉售。她聲稱一家一直計劃遷離宿舍，入住該物業。其後股票市場投資失利，欠下債項，逼不得已將物業出售，清還債項。稅務上訴委員會發現主婦所講 投資股票的日子並無大跌市，因此駁回上訴。一名女子數天內以 232萬元及 233萬元連購兩個物業，並於一個多月內賣出，分別獲利 25萬元及 13萬元。她聲稱買樓是為預備四個月後結婚，加上未婚夫的父親病危，需搬近父親，又說要預留醫療開支。但上訴委員會指她的理據未能舉證，駁回上訴。本報記者


朱鑫源透露稅局利用電腦程式揪出炒樓人士，追討他們應付的利得稅。　黃建通攝