租價比警示樓市泡沫？

中國國土資源部於29日公佈《中國城市地價狀況2009》，首次提到“租價比”概念，從這一概念角度分析，國內熱點城市的住宅市場已經出現比較嚴重的泡沫。 根據國土資源部持續跟蹤上海、北京、深圳、天津、杭州、青島等6個典型城市各類物業租價比的變化趨勢顯示，近5年來，由於供需失衡引致銷售價格相對租金水準的過快 上漲，住宅和商業物業租價比總體呈下降趨勢。一套房子的租價比=出租價（一年）/房價（不含裝修與稅費），如果這個比值低於4.5%，則說明該地區的房價存在泡沫，如果該比值高於5.5%，則該住房尚存在升值空間。
既然是泡沫，自然是會破滅的，問題是什麼時候破滅？誇張的房價曾經讓老百姓對於房價是個泡沫滿懷信心，然而瘋狂的股市還有回落3000點的時候，房價卻是一根陽線拉得持幣觀望的老百姓跺 腳不已，悔不當初。但願政府能給個准信，不要繼續忽悠老百姓了！

http://info.wenweipo.com/index.php/action-viewnews-itemid-16232

稅率低成歐美眼中釘

稅率低成歐美眼中釘

【本報訊】本港低稅率吸引不少高稅區人士將盈利轉來香港的公司避稅，已成為不少歐美國家的眼中 釘。美國有國會議員提出法案，把香港列入黑名單，以不准扣稅和調動資金抽重稅，變相阻礙國民來港做生意。剛捱過金融海嘯的香港，又面臨國際貿易戰的暗湧。 稅務局局長朱鑫源表示，意大利、西班牙、智利和秘魯已把香港列入該國稅務黑名單； G20峯會去年 4月在倫敦舉行會議時，法國更提出把香港和澳門列入經濟合作組織的黑名單，中國強烈反對下才避過一劫。

美擬開列黑名單 本港稅務局向美國提出談判稅務協議要求，但被對方拒絕。美國有國會議員已提出新法案，名為制止避稅天堂，列出 黑名單，國民若與名單內地區做生意，開支不可扣稅，若開設公司，這些公司調動資金返美要抽重稅 30%。香港與歐美長期存在矛盾，朱鑫源解釋說，本港奉行低稅率，原則是在港工作及公司在港賺得的盈利才徵稅，若香港公司在美國賺錢，香港不會向其徵稅。 全球大部份國家則以國民為徵稅單位，國民無論那裏工作或開公司賺錢，一樣要交稅。本港目前與九個國家和地區簽訂資料互換及免繳雙重稅協議，每年接獲約 30宗要求本港交換資料個案。但歐美經濟強國以香港為避稅天堂，拒絕與本港同時談判防止逃稅及免繳雙重稅協議。他們擔心在免雙重繳稅的安排下，不能向在港 工作或設公司的國民繼續收稅，損失將很大。不少國家提出只談判防止逃稅協議，但香港堅持要有一個全面性協議。朱說，香港不會放棄現有的稅制，若香港跟外國 一樣，將來港人在外地的投資收入、銀行利息，便一樣要向港府交稅。

電腦程式揪出疑似炒樓個案摩貨獲利 稅局四年追收 6億

電腦程式揪出疑似炒樓個案摩貨獲利　稅局四年追收 6億

【本報訊】樓市暢旺炒風熾熱，財政司司長曾俊華 2月提出加強向炒樓人士追收利得稅。稅務局局長朱鑫源表示，該局將利用精心設計的電腦程式，篩選懷疑炒樓個案，重點追收獲利者的稅款，篩選準則包括交易頻 率及持有物業時期，持有期越短越是重點調查，「摩貨」（即交易到期前轉售）更是查稅首選。 05年至 09年期間，稅局共揪出 2萬個炒樓個案，追收稅款最少 6億元。　記者：呂焯均

今年初上任的稅局局長朱鑫源接受訪問時表示，稅局設有龐大資料庫，記錄每個物業的業權資料，會定期利用自行設 計的電腦程式分析樓宇買賣個案，根據個別人士買賣頻率；持有物業時間長短；是否摩貨；買賣物業的背景、動機、財務安排等，揪出懷疑炒樓個案。一般而言，持 有物業期越短者越會抽查，「摩貨，冇做 assignment（樓契），簽買賣合約就摩出去，一買就賣」更是稅局調查重點。面對專業炒家，稅局已為他們備有稅務檔案。

局長：非配合財爺遏 炒風

05/06至 08/09四個財政年度期間，稅務局利用電腦程式選出約 5.8萬宗疑似炒樓個案，然後以人手逐一跟進，最後確定約 2萬宗是炒樓個案，要發出評稅單追討稅款。朱鑫源說，在樓市創紀錄的 07/08年度，揭發炒樓逃稅個案最多，稅局當時選出 1.9萬宗疑案，最後成功追收 6,700宗逃稅個案，但他未有透露涉及多少金額。若以每個物業獲利 20萬元計算， 07/08年度稅局追收了最少 2.27億元。過去四個財政年度，成功追討的稅款更高達 6億。朱鑫源稱，買賣物業人士一般被視為經營生意，根據《稅務條例》，利潤須繳納 16.5%利得稅。不過，朱鑫源強調，稅務局並非為配合財政司司長打擊炒風措施而加強抽查追稅行動，「追稅目的唔係打擊乜嘢，炒樓賺錢要交稅，但唔係要打 擊佢哋，係提提炒賣公司，炒樓要交稅，計埋成本入去。」他承認，現行法例沒有明確規定一年物業交易多少才算是「炒樓」，稅局會參考法庭案例作判斷。 律師：一年轉手也算炒樓

律師梁永鏗表示，由於法律條文沒清楚界定何謂炒家，因此不少被徵稅業主會提出上訴，「持貨三幾個月就買賣就好 明顯係炒樓，但稅局有佢自己一套機制去識別炒家，即使持有單位一年先轉手，都可能會被稅局認為係炒樓。」稅務學會副會長洪宏德說，賣樓獲利業主上訴的成功 機會不大，因為《稅務條例》列明舉證責任在納稅人身上，而要證明自己不是炒家相當困難，故上訴個案輸多贏少。有地產代理則表示，不少炒家為逃避繳稅，會透 過成立海外公司炒樓，令自己不會被稅局列為炒家從而逃稅。財政司司長曾俊華 2月底發表預算案時指出，稅務局有既定程序追蹤炒賣物業的交易，並認真跟進每宗個案。如發現物業買賣的行為等同經營生意，稅局將向有關人士或公司徵收利得稅。

稅局追擊炒樓逃稅個案

2005/06年度電腦選出懷疑個案： 15,600

需追收稅款個案： 6,700　

比例： 43%

2006/07年度電腦選出懷疑個案： 9,800

需追收稅款個案： 2,500

比例： 26%2007/08年度電腦選出懷疑個案： 19,000

需追收稅款個案： 6,700

比例： 35%2008/09年度電腦選出懷疑個案： 13,700

需追收稅款個案： 4,300

比例： 31%總數電腦選出懷疑個案： 58,100

需追收稅款個案： 20,200　比例： 35%資料來源：稅務局

可笑辯解火 速轉售「退休居所」

炒家被稅務局揭發逃稅後，每每堆砌可笑的理由或虛假故事上訴，稅務局列舉個案指出，丁先生以空殼公司甲的名義 簽訂臨時買賣合約，以 838萬元購入一所連租約的物業，同月即委託地產代理放售，數日後以 1,050萬元成交。甲公司被稅局追稅後提出上訴，丁先生出席稅務上訴委員會的聆訊時聲稱，購入物業作出租用途，以及作為退休後的居所，其後從租客口中得 悉物業中央冷氣經常故障，且有漏水問題，木地板亦鬆脫需維修，加上租客要求減租，故決定放售，但丁承認從沒有視察物業。上訴委員會認為甲公司購入該物業一 個月內便決定轉售，與他聲稱作長線投資的意圖不符合，駁回上訴。

稱投資失利　查無大跌市

一名懲教署職員的妻子與丈夫居於宿舍。她簽訂臨時買賣合約以 237萬元從發展商購入一個樓花單位，翌年交樓，四個月後以 333萬元轉售。她聲稱一家一直計劃遷離宿舍，入住該物業。其後股票市場投資失利，欠下債項，逼不得已將物業出售，清還債項。稅務上訴委員會發現主婦所講 投資股票的日子並無大跌市，因此駁回上訴。一名女子數天內以 232萬元及 233萬元連購兩個物業，並於一個多月內賣出，分別獲利 25萬元及 13萬元。她聲稱買樓是為預備四個月後結婚，加上未婚夫的父親病危，需搬近父親，又說要預留醫療開支。但上訴委員會指她的理據未能舉證，駁回上訴。本報記者


朱鑫源透露稅局利用電腦程式揪出炒樓人士，追討他們應付的利得稅。　黃建通攝

分享:如何炒樓不用交稅

本人係幾年前買過樓, 本想自住, 但因交樓質素未如理想再加上樓價上升就作出賣的決定.

點知過左半年稅局叫我交稅, 我緊係唔肯啦太佬, 要交成8萬利得稅.

跟住我做了很多資料搜集, 找了很多97年炒樓交稅的案例, 決定同稅局玩返鋪!!

我找了很多資料, 如何上訴, 有D 咩係有力證據, 終合下來有以下幾個重點:

1. 大前提係要證明買樓既目的係自住. 而唔係為左謀利.

2. 一定要證明自己供得起層樓. 呢個係最有力證據及稅局好重視呢點. 因為以炒樓為目的既人會偏向就算供唔起都要炒.

3. 持有時間最好超過1年.

4. 不要持有多過兩層樓. 而其中一層一定要係自己住緊, 以制造換樓既感覺.

5. 要選罰息既桉揭. hold 一年之後唔會罰你好多.

6. 要一早訂好傢俬, 比10% 訂, 到時 "tat" 訂, 成本只係2,3千蚊. 通常都會比返一, 兩件現成既傢俬比你. 記住要留單.

7. 最好係同父母聯名買, 咁樣炒味淡D.

8. 千祈唔好驚稅局!!! 佢地唔係岩晒架! 唔好一收到交稅信就怕, 據理要力爭. 大佬, 錢黎架!

記住最緊要係證明自己係用黎自住, 所以呢個方法只能用於樓花

大摩睇 0.78元 國際資源要買

炒友 Blog：大摩睇 0.78元　國際資源要買

近 年變身股當中，國際資源（ 1051）是最成功的其中一隻。此股本是殼股，得到多個名牌大基金和富商支持，集得巨資，在短短半年間轉型為礦務公司，坐擁金礦，管理團隊粒粒皆星。大摩 昨日出報告睇好，建議增持，這份報告長達 28頁，大摩不會白做工夫，國際資源炒得過。大摩睇好國際資源，主要基於 5個原因：（ 1）潛力巨大：集團向澳洲 OZ Minerals收購的印尼 Martabe金銀礦項目，礦區面積 1639平方公里，目前已探明儲量的不過 30平方公里，單單這「金山一角」，黃金和白銀儲量已分別有 598萬和 6000萬盎斯。大摩認為，餘下的 1600平方公里礦區，在稍後勘探時大有可能發現新的礦資源，屆時無論礦區的蘊藏量、估值和壽命（目前估計可供開採 10年），均會大幅提升，國際資源的估值亦然。（ 2）開採成本低：大摩估計， Martabe項目開採黃金的成本僅為每盎斯 250美元，現時金價約為每盎斯 950美元，是其 3.8倍，只要能夠順利投產，必獲厚利。

最樂觀可見 1.12元 放大圖片

（ 3）管理團隊往績佳：集團副主席 Owen Hegarty是世界知名的礦務專家，亦是 OZ前身 Oxiana的行政總裁。當年 Oxiana在從未搞過礦務的老撾開採金礦和銅礦，成績斐然，管理團隊的豐富經驗，當可令 Martabe項目順利投產。（ 4）有條件收購壯大：集團資金充裕（早前配股集得 45.5億元），隨着礦場投產，估計 2011年之後財政更寬裕，大有財力收購東南亞地區礦場項目。（ 5）金價看升：大摩預測金價長期看漲，今年會升至每盎斯 1000美元， 2011年會升至 1050美元， 2013年會見 1100美元。國際資源已表明無意為未來生產的黃金對冲，金價若升，集團將享有全部好處。大摩按現金流折現法（ DCF）為國際資源估值，認為在「正常」情況下， 12個月股價可見 0.78元，而在「大好」情況下，例如金價大升、礦場探得新礦源等，目標價更可高至 1.12元。買賣策略：股價兩個月來在 0.405至 0.71元之間上落，最近半個月營造小圓底，昨見突破，可於 0.61元或以下買入，短炒以橫行區頂部 0.71元為目標，跌破 0.55元止蝕。中線而言，若升破 0.71元阻力，量度升幅目標可見 1.01元。邱古奇

資產淨值的重要性 東尼

天下第一倉 東尼

信和（83）在○七年十一月的股價是三十元，當時它的市值約一千五百億元，但一年之後，股價跌至只剩五元，公司市值僅餘二百五十億元。究竟是什麼原因，令一間活躍而又強壯的公司蒸發了八成價值？
嘉里建設（683）是另一經典例子，其股價在○七年高達七十一元，到○八年同樣暴跌逾八成至十一元，這代表此公司在○七年值一千億元，但到○八年只值一百五十億元。用股價去計算這些公司的價值，顯然是徒勞無功。
這兩間公司的營運方針沒變，其間資產也變化不多，那為何市場會認為它們的價值在一年內便大打折扣？雖然樓價曾稍稍下跌，但跌幅也遠不及股價。

股價≠公司價值
現 時，信和及嘉里建設的股價為十五元及三十七元，市值分別約七百五十億元及五百二十億元，現價皆在○七年高位與○八年低位之間，但你真的相信這便是它們真正 價值嗎？你可現價買入小量它們的股票，但肯定買不到太多，更遑論取得控股權。事實上，我認為就算在○七年的高位，投資者也不能以市價買到整間公司的控股 權；反之，若擁有巨額股數的話，不作折讓也難以沽清。作為普通散戶，你可在去年十一月的股價低位，買入小量這些股票，惟作為機構投資者，卻未必可買到足夠 的股數。
某程度上，股價並非衡量公司價值的最佳工具，但它提供機會讓我們以平價掃貨。要決定一隻股票是否便宜，首先要釐清自己的思緒，因為每個人對股價 的看法不同。很多人會參考市盈率，並預測公司未來五年的盈利，來計算預測市盈率，但我認為資產淨值也是強而有力的數據，它更是一個安全網，以防我們預測盈 利時有誤。

信和合理值二十元
以信和為例，根據截至去年六月底的全年盈利，刻下市盈率約十倍。惟這些盈利包含了物業重 估，我認為重估的數據不太可靠，因為它們受到人為因素，包括公司董事的影響，非常主觀。事實上，公司的盈利變動可能受到現時會計制度影響，破壞了以往純粹 以收益及支出計算所得的利潤，所以現在很少人相信業績標題上的盈利數字。若細看信和過往五年的業績，排除不準確的市值重估因素，其純利平均約五十億元，市 盈率應為十五倍。
不過，信和現時的資產淨值，每股達七十一元三角，這個數字通常估少多過估多，它不單只是安全網，更代表了若公司把所有家當變賣，能夠派給股東的 現金值。這計算方法未必很準確，惟是很好的估算方法。而在去年六月至十一月二十五日期間，樓價並沒大幅下瀉，故儘管市場因為恐慌，將信和股價推低至五元， 其資產價值也肯定高過二十五億元的市值。
因此，我認為信和的合理價應比現水平高，儘管它的盈利能拾級而上，也不宜買入太多，我估計其合理價應為二十元。嘉里建設的每股資產淨值約為三十三元，我相信作為長線投資的話，它的股價就算是四十元也相當便宜。
你可以繼續用這方法，來衡量自己心水股票的價值，但我不能將每間公司的看法詳述出來，惟我會在本刊每月的最後一期，解答讀者問題。

下半年樓價向上力量漸失

下半年樓價向上力量漸失
11.06.2009 18:31

本地樓市升足近半年，樓價仍未走軟，多個藍籌屋苑呎價已超越海嘯前水平，連二、三線屋苑也開始追落後，價量齊升。

可惜，骷髏會相信，上半年的旺勢難延續，下半年樓價應以橫行居多，甚或有輕微回調。今次「小陽春」要變成有持久力的「中陽春」、「大陽春」，機會不大。

今年樓價不會大跌

要樓價在未來半年間暴插，最大可能是大量持貨者因為供不起樓，而需在市場上急速沽售。骷髏會早前已提過，這個極端的情況，不會在年內出現：

銀行按息迫近歷史新低，市民供樓負擔減輕

現時業主負債比率只有約30%，遠低於97年樓市大跌時的比率，加上樓市泡沫未形成，何來急劇爆破?

早前租盤供應量偏低，租盤一推出迅速被市場消化，因此前一輪投資客的租金收入已有保障，可抵銷供樓支出，有力繼續持貨，從而撐起樓價。

何解今年無力大升?

然而，有幾個基本因素顯示，樓價在越過海嘯前水平之後，很可能難以再有大突破：

1. 住宅租金未追上樓價升幅

樓價乃建基於租金回報，換而言之，只有當租金追得上樓價升幅，樓價升勢始能確立。
根據中原地產數據，4月份私人住宅屋苑的平均租金輕微回升0.8%，不過只屬止跌回穩，相比起樓價自谷底反彈超過一成，租金仍未趕上樓價升幅，令租金回報率近日跌破4厘，如將軍澳的首都只得2.5厘回報，降低買樓收租的吸引力，制約樓價向上。
由於租金沒有炒賣成份，主要反映租客的負擔能力，故租金升幅細，可能反映樓價已經「升過籠」。

2. 經濟未到谷底

本港首季GDP按年大跌7.8%，3月商品整體出口下跌20.1%，評級機構惠譽預料，下半年出口情況會繼續惡化，本港全年經濟會收縮9.1%，加上豬流感陰霾密佈，經濟前景仍然黯淡。
數據反映，樓價走勢與GDP及失業率有密切關係，如果經濟要到今年底，甚至明年初，才逐步復甦，相信樓價會個別大幅向上的可能性不大。而且，失業率攀升，將會直接影響租客的付租能力，從而打擊租金以至樓價。

3. 通脹今年未重臨

骷髏會多次強調，今年仍要面對通縮，即是說磚頭的抗通脹效果未能完全顯現，樓價要在今年受惠於保值心態而大升，似乎不易。

總括而言，除非以上提及的基本因素，出現異動，例如租金升幅突然大幅跑贏樓價，否則，下半年樓價會以平穩橫行為主。反而，骷髏會想提醒大家，從5月份二手樓摸貨合約有133宗，創11個月以來新高來看，當樓價升至一定水位，就會有炒家乘機於高位獲利。屆時，樓價或有壓力，注意注意!