下半年樓價向上力量漸失

下半年樓價向上力量漸失
11.06.2009 18:31

本地樓市升足近半年，樓價仍未走軟，多個藍籌屋苑呎價已超越海嘯前水平，連二、三線屋苑也開始追落後，價量齊升。

可惜，骷髏會相信，上半年的旺勢難延續，下半年樓價應以橫行居多，甚或有輕微回調。今次「小陽春」要變成有持久力的「中陽春」、「大陽春」，機會不大。

今年樓價不會大跌

要樓價在未來半年間暴插，最大可能是大量持貨者因為供不起樓，而需在市場上急速沽售。骷髏會早前已提過，這個極端的情況，不會在年內出現：

銀行按息迫近歷史新低，市民供樓負擔減輕

現時業主負債比率只有約30%，遠低於97年樓市大跌時的比率，加上樓市泡沫未形成，何來急劇爆破?

早前租盤供應量偏低，租盤一推出迅速被市場消化，因此前一輪投資客的租金收入已有保障，可抵銷供樓支出，有力繼續持貨，從而撐起樓價。

何解今年無力大升?

然而，有幾個基本因素顯示，樓價在越過海嘯前水平之後，很可能難以再有大突破：

1. 住宅租金未追上樓價升幅

樓價乃建基於租金回報，換而言之，只有當租金追得上樓價升幅，樓價升勢始能確立。
根據中原地產數據，4月份私人住宅屋苑的平均租金輕微回升0.8%，不過只屬止跌回穩，相比起樓價自谷底反彈超過一成，租金仍未趕上樓價升幅，令租金回報率近日跌破4厘，如將軍澳的首都只得2.5厘回報，降低買樓收租的吸引力，制約樓價向上。
由於租金沒有炒賣成份，主要反映租客的負擔能力，故租金升幅細，可能反映樓價已經「升過籠」。

2. 經濟未到谷底

本港首季GDP按年大跌7.8%，3月商品整體出口下跌20.1%，評級機構惠譽預料，下半年出口情況會繼續惡化，本港全年經濟會收縮9.1%，加上豬流感陰霾密佈，經濟前景仍然黯淡。
數據反映，樓價走勢與GDP及失業率有密切關係，如果經濟要到今年底，甚至明年初，才逐步復甦，相信樓價會個別大幅向上的可能性不大。而且，失業率攀升，將會直接影響租客的付租能力，從而打擊租金以至樓價。

3. 通脹今年未重臨

骷髏會多次強調，今年仍要面對通縮，即是說磚頭的抗通脹效果未能完全顯現，樓價要在今年受惠於保值心態而大升，似乎不易。

總括而言，除非以上提及的基本因素，出現異動，例如租金升幅突然大幅跑贏樓價，否則，下半年樓價會以平穩橫行為主。反而，骷髏會想提醒大家，從5月份二手樓摸貨合約有133宗，創11個月以來新高來看，當樓價升至一定水位，就會有炒家乘機於高位獲利。屆時，樓價或有壓力，注意注意!