炒家﹕負利率逼人炒樓 90年代初情再現 2008年1月26日

【明 報專訊】美國大幅減息，加上通脹肆虐，香港繼出現存款負利率後，按揭負利率亦自90年代初以後再次出現。現時按息約3.25厘，較剛公布的通脹率3.8％ 低0.55個百分點﹔換言之，銀行借錢予買家承做按揭，基本上是變相「蝕錢」為你供樓。存款負利率效應迫使存款者，將銀行存款作投資﹔按揭負利率則使無存 款者，在超低息的環境下，亦被迫借入更多的資金進行投資。在兩項負利率效應下，加上愈來愈多屋苑供抵過租，有炒家明言，短期樓價將會暴升，而樓市將進入 「非理性」年代。

對上一次出現按揭負利率已是91至93年的事，正是香港經濟即將起飛之際﹔當時的按揭負利率達到2％。早於97年前已因炒 樓「成名」的資深物業投資者陳清白稱﹕「由於當時政局較動盪，仍然鰠89年六四事件後鮋陰影下，好多人對香港前景無信心，紛紛移民海外。當時買一層杏花鸷 面積974方呎單位，只不過係120萬元，呎價都係1200餘元﹗」他說，其後受按揭負利率的刺激，加上外資持續湧入，在市場一致看好下，樓價便於94年 後起飛，直至97年亞洲金融風暴，樓價才從高位回落。

負利率料重返91年2％水平

他表示，減息後現時重返按揭負利率年代﹔若美國持續減息，通脹亦繼續增長，按揭負利率有機會重返90年代初的水平。「依家情簡直係逼人買樓，就算無資金鮋人，由於按揭負利率，說不定亦會博一鋪，借平錢買樓，以等等資產增值。」

他又稱，若有足夠資金的買家，只要計算清楚有足夠的租金回報便可入市，即使購入連租約物業亦無問題。「咁多利好因素，樓市隨時非理性暴升，自己都難料後市表現。」

港島屋苑抗跌力強 可留意

不過，他亦強調，買家要清楚計算自己的供款能力﹔亦須留意物業位置。「始終港島區物業最有抗跌能力，就算並非一線屋苑，如南豐新鸷亦可不妨留意。」他早前已購入多個南豐新鸷單位，現時仍然持有。

01 至03年樓市亦曾出現供抵過租的局面，不過，當時整個環境與現時截然不同。美聯企業拓展董事謝梓旻表示，當時發展商對後市並不看好，個別更採低於二手價推 盤，而一手供應量仍然偏高﹔此外，當時內地經濟支持香港的效果不及現時，令供抵過租的效應只是維持短時間，其後租金持續回軟，部分家庭更索性採「寧租樓、 不買樓」的策略。

借貸比率仍處低位

他又指出，從銀行貸款生意來看，06至07年貸款生意仍錄得負增長，但至07年年中後，貸 款生意才見有溫和升幅﹔此外，一直以來，港人的存款充裕，借貸比例仍處於低水平，在按揭負利率效應下，借平錢買樓趨勢將會進一步增加，有助推高樓價。他又 表示，現時難以估計減息後今年樓價升幅，但仍維持08至09年兩年內樓價將可上升約五成的預測。

明報記者 陳天賜